房地产行业面临洗牌 十分之一房企能够活下来

　　市场挤压使房地产进入并购重组高峰期。 对市场转型准备过冬的预期，使房地产进入现金为王时代。

　　典型的案例是，国际评级机构穆迪评级在香港上市的29家房地产企业中，现金流状况最好的龙湖地产（现金人民币126.26亿元，短期借贷仅人民币44.84亿元）开始打价促销，龙湖郦城从每平方米1.8万元直降至1.4万元。富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销,近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。

　　房地产开发商整体现金流趋紧。截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

　　但市场未必同此凉热。穆迪29家受评开发商中，23家拥有足够的现金及预测现金流，足以应付未来12个月内现金流出的150%以上，这些现金流出包括利息、土地金等。但现金流较好的房地产开发商也在降价促销，目标就是成为未来市场的主导者。

　　房地产行业的哗哗洗牌声不绝于耳。

　　据中国证券报记者不完全统计，6月至10月中旬，挂牌转让的房地产股权项目中，标的资产估值超过1亿元的项目有17宗，超过5000万元的项目有29宗。

　　这并不是开始，也不是结束。据清科研究中心的研究数据也显示，2010年房地产行业共实现并购

　　84起，占并购案例总数的13.5%，为所有行业之首，涉及并购金额25.8亿美元。2011年上半年，房地产业并购案例持续增加，并购速度也进一步加快，上半年完成的房地产业并购案高达57起，同比增加了27起。今年三季度房地产并购进一步升温，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

　　目前的房企并购主要有两类，其一是大型房企并购中小房企，并购方多为在资本市场上摸爬滚打多年，或是由地方向全国辐射的大型房企，被并购方则是有项目或土地但体量小、融资渠道少的中小房企；其二是非房地产主业企业退出房地产业，这其中尤以78家非房地产主业的央企退出为主。

　　并购者分为两类，一类是稳健的市场占有者，这类企业手握巨资，追求销售额、回款率，历经数个房地产调控周期而能屹立不倒。另一类是实力雄厚者，既能从市场获得巨资，又能通过母公司从政策方面得到强有力的支持。

　　以中海地产为例，既背靠雄厚的央企母公司，又拥有雄厚的资金实力与强大的营销能力。根据11月18日中海地产公布的三季报，前9个月实现营业额357.9亿港元，增长38.2%，经营利润167.3亿港元，增长46.8%。更重要的是，中海净借贷水平为36.8%，可动用的现金约为172.4亿港元。中海地产是业内标兵，从2000到2009年，公司累计实现净利润235亿港元，净利润复合增长率达到46%，增长率位居行业第一。房地产市场陷入低迷的2008年，中海地产净利润增加20.8%至50.50亿港元，房地产市场低迷的2011年仍然不错。不仅如此，据披露，2009年开始，该公司将现金流管理每月平衡一次改为每周平衡一次，坚持“不做价格先锋，不抢高价地，严控自有资金比例”。

　　一些善用本土市场资源的公司，如加快发行本土私募房地产投资基金，可以挺过难关。清科研究中心统计，截至2011年三季度，当年共有22只私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。三季度房地产居PE基金投资各行业案例和金额的排名榜首。手握好资产的公司可以借民间资金存活。

　　如果中国的房地产调控政策持续不断，那么房地产企业家数（不算项目公司）会几何级数缩水，而市场控盘率会越来越高。接近负债上限的30%左右的开发商，会在今明两年清理出局。在未来五年内，房地产开发企业从万家下降到千家。