探访京城房市敏感区：西直门房价“铁板”松动

　　西北二环内，地铁公交出行便利，幼儿园小学配套完整，紧挨着大医院，走路10分钟就有餐馆、电影院和小公园……被业内认为是“铁板一块”的西直门区域，二手房价格近期出现了松动。

　　“最近西直门地区是二环内很活跃的区域，除了500万元以上的房产，有不少总价在200万元以下的房子成交。”站在一块“区域销售冠军”的锦旗下，我爱我家地产官园店的工作人员挺自豪。

　　北京房协数据显示，除了今年1月增加了568套新建商品房以外，本市核心区连续7个月没有出现一套新建商品房。在旧城人口疏解安置，部分不符合抗震标准的老旧房屋开始拆除，核心区住宅愈发减少的情况下，西直门地区的房价为什么出现松动呢？记者就此进行了调查。

　　3个月报价降了70万

　　“您这套房现在卖不卖？涨价潮已经过去了，您这会儿挂出来还合适。”每天一早，链家地产官园店的小全要打一圈电话，动员此前曾经“卖转租”的业主继续卖房。

　　随着房价开始下行，一些多年挂高价卖房的房主开始松口。

　　新街口西里的一期、二期和三期就在西直门东侧，挂牌的为2003年到2006年左右的房源。其中处于同等年限、同样户型、同样朝向的121平方米几套复式户型，3个月内从510万元的报价，降到了440万元左右。

　　“510万元的价钱是房价最高时报的，现在房价不是已经降了嘛，务实一点好卖房。”房主陈先生说。昨天，他接待了4拨看房人，有两户对他的房子感兴趣，准备进一步深谈。

　　区域内一些房龄刚够10年的小区，价格也出现了松动。

　　富国里小区位于平安大街南侧，是2000年左右建成的商品房小区。走进小区后，一路上栽种着很多一人怀抱粗的槐树。“现在到这儿买房的，图的都是孩子上学。不过最近找学区房的少了，房价降了点，但不多。”链家地产官园店李青海说。

　　“说实在的，我们就想把这套房卖了，然后去郊区买套房养老。郊区的房子在降价，但我们也不能再多降了。”在富国里小区，一套72平方米、南北通透的两居室正在以310万元的价格出售。“十一”前，这套房子的价格为325万元。

　　刚带着客户看完房，李青海又“扫街”扫到一套更便宜的学区房。

　　富国里南北通透的两居室，面积为66平方米，售价为255万元，单价相当于每平方米38636元。

　　“小户型能有这个价钱，房主还诚心卖，真挺划算的。”李青海说，在他的笔记本里，这小区已经登记的4套类型相同的房源，单价都在每平方米4万元以上。

　　一户没卖断了整条“换房链”

　　“我看上了一套南四环的二手房，对方要700万元的现款，所以这套房我最低卖600万元，真是一分钱都不能再降了。”西直门桥往东的玉桃园小区里，整个“十一”长假，业主周女士几乎天天咬着牙和来看房的人说这句话。

　　玉桃园是北京最早的一批甲级小区。在上世纪90年代中期，这儿算得上是北京数一数二的标志性住宅。周女士的房是顶层复式，南北两侧都有露台。有些邻居开玩笑地说，这套房可以说是这个小区的“楼王”。

　　来看周女士这套房的人，大多有同样的特点：不贷款，想换房改善，希望再降点价钱。

　　“能一下掏出600万现金买房的人，不会看上这样的二手房小区。”链家地产官园店业务员说，从9月开始，很多看房人进门都问两件事儿：“这块儿房价降了没有”和“我有一套别处的房，你们能帮着卖吗？”

　　上周五，周女士被南四环的业主催着签合同，说是再不签合同就不卖了。周女士急火火地给中介打电话，约此前一个看好房子的客户。没想到这名客户说，自己在东五环外的一套房子还没出手，手中没钱，因为要买她房子的人，手中房子没卖出去。

　　核心区房屋总价较高，“以房换房”是客户普遍的状态，但“换房链”一环扣一环，缺一不可，在一定程度上对房价起到了稳定作用。

　　以价换量降价带动成交上涨

　　在新街口附近还有个老小区叫如意里，这个小区只有1栋楼，房龄大约30年。

　　10月中旬，这个小区成交了两套房，一套位于6层，58.1平方米、通透的两居室，另一套是位于2层的两居室。

　　我爱我家和链家地产的系统记录显示，这两套房，此前房主分别报195万元和200万元。在上月中旬成交时，两套房的房价分别是165万元和170万元。

　　“这儿的房价都不到3万元了，您说是降了没降？”链家地产的业务员笑着说。

　　“最近一段时间以来，二手房整体的交易量和交易价格都在下降。五环以外区域的降价风潮正在朝核心区蔓延。”北京房协副秘书长陈志说。

　　陈志所谓“核心区”的概念，是东西二城的覆盖范围，以环路计算，二环以内被称为“核心区”。

　　一份北京房协的统计数据显示，虽然城市外圈和核心区的价格在下降，但二者下降的速度、情形不太一样。其中，五环外的二手房价格降幅很大，但成交量很低。

　　核心区域二手房出现的价格下降，却带动了看房量和成交量的上涨。陈志认为，类似于西直门等核心区域的价格下降，意味着二手房价格已经有了一定的回调。