上海楼市引领全国降价潮 或将扩散到其他城市

　　从以往楼市调控轨迹看，调控重压之下房价率先松动的都是深圳，但是这一情况在今年出现了改变。

　　降价从上海开始

　　在今年“金九银十”，上海知名品牌房企前赴后继地投身降价大潮引起各界广泛关注。参与降价的不乏绿地、中海、华润、龙湖、星河湾等大型房企，降价幅度扩大至20%到40%。甚至出现开发商与代理机构密谈整体出售项目的传言。如此超预期的快速降价已经引发退房纠纷的普遍出现。

　　上海“降价了”

　　据媒体报道，本月，上海龙湖郦城项目限时团购其新推出的SOHO及公寓。以同样精装修的公寓房为例，团购价仅在1.35万-1.4万元/平方米左右，而9月该项目的精装住宅售价尚在1.8万元/平方米左右。此外，作为区域豪宅项目的标杆，闵行星河湾项目早前出现低价促销房源，价格折让幅度超出20%。闵行星河湾降价促销的项目房源全部为288平方米的四房户型，单价在3.5万至3.6万元/平方米，而星河湾目前的售价维持在4.5万元/平方米左右。

　　然而龙湖、星河湾的降价却只能算降价的开端，接下来包括中海、绿地等诸多知名房企上海项目价格较大幅度调整才是“降价潮”的到来。浦东中海御景熙岸直降6000元，从2.3万元/平方米降至1.7万元/平方米；绿地秋霞坊也由1.9万元/平方米降至1.3万元/平方米。

　　为什么是上海

　　据介绍，龙湖郦城项目的促销仅是龙湖地产推出的“抢收华东”促销行动的一部分。10月15日，该促销行动在上海郦城、上海好望山以及杭州香醍溪岸3个项目展开。截至10月19日，5天内认购金额达20亿元，销售去化率为90%。

　　龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪否认此次促销是龙湖发起的“降价行为”，只能算“低价促销”。华东的促销行动只是基于对区域市场的判断，不意味着会推广全国。

　　根据中国房产信息集团数据显示，上周(10月17至23日)上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的最低水平。

　　从中房信?克而瑞研究中心对近期积极促销项目的监测来看，这些项目多位于外环外以及郊环区域，而从项目档次来看，除了针对首置、刚需的公寓项目外，也有中高端项目甚至是别墅项目加入到大幅打折促销的阵营中来。再次，从市场反馈来看，在楼盘大幅度降价促销之后，多数获得市场的理想反馈，去化率迅速上升。

　　或将扩散到其他城市

　　自5月起，北京、深圳、广州等重点城市陆续有楼盘降价促销，但仍局限于个别楼盘。9月初，杭州下沙区的“保利湾天地”和“世茂首府”的大幅降价促销，更是拉开二线城市房价集体下行的序幕。中原调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%~20%；主城区成交均价从8月的21000元/平方米，已下跌至17000元/平方米，降幅近20%。除杭州外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部分在5%~10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%~15%。

　　北京中原地产三级市场研究部总监张大伟预计，从目前市场情况来看，上海出现明显的降价潮很可能会刺激到其他城市，特别是京广深，预计跟进的项目很可能会明显增加。其中最有可能步上海后尘的很可能是深圳、广州，而北京也有可能出现部分区域选择降价的项目增加。但是因为严格的5年限购，预计北京降价的范围将在五环周围的几个热点新城，蔓延到城区的幅度不会过大。