北京欲破解公租房资金难题 或间接影响房租房价

　　一直被视为保障房之中“最难啃”的公租房建设，其资金缺口问题，今后或有望得到缓解。

　　前日，北京市住房和城乡建设委员会称，投资机构及开发商建设、持有并运营的公共租赁住房出租一定年限后,可由政府指定机构回购或经批准调整为其它性质的保障房。

　　业内人士表示，此举将提高社会资金参与投资公租房建设的热情，若运营得当，或会引来其它各地效仿。

　　灵活运营有助破解资金难题

　　“公租房、廉租房利润空间较小，租金回报和投入相比明显失衡，这将对房企资金形成很大考验。”谈到公租房建设，保障房建设大户——北京住总集团董事长张贵林对记者表示，建议出台土地补贴、无偿贷款、若干年后可入市交易等扶持政策。

　　这一呼声，似乎颇具代表性。中天城投(000540,股吧)董秘李俊表示，公租房面临最大的问题在于产权退出和资产流转问题。如只能作为固定资产持有，不能流通，企业及其他社会力量参与投资开发的积极性就会大大减弱。

　　10月19日出台的《北京市人民政府关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》，则将公租房建设及盈利模式公之于众，一定程度上打消了房企之前的重重顾虑。

　　该通知提出，公租房由政府机构、产业园区通过新建、收购、长期租赁等多渠道筹集，并鼓励社会单位、投资机构、房企参与到建设、持有、运营公租房各环节中来。投资机构和房企建设、持有并运营的公共租赁住房，经出租一定年限后,可由市、区县人民政府指定机构按照保障性住房标准回购，或经市政府批准调整为其它性质的保障房。

　　可被回购或调整性质，意味着企业参建公租房的盈利能力将得到大幅提升。而政策上，对公租房的倾斜与支持，还不止如此。

　　记者注意到，为实现资金平衡，公租房可适当增加配套商业服务设施。同时，公积金贷款、商业银行贷款、信托资金和债权发行等多种融资方式，将为公租房建设运营单位提供融资便利，而行政事业性收费、政府基金等税也将免征。

　　北京中原地产三级市场研究总监张大伟表示，一系列政策将增强企业参建公租房的积极性，加速北京公租房从开工建设到形成供应及达到良性运营的节奏。而作为首个有关公租房运营的地方通知，可能会引来其它各地效仿。

　　低门槛进入保障惠及夹心层

　　年内，北京市将开工建设公租房6万套，实现配租1万户以上，这是最新公布的一组数字。而据了解，已率先配租的海淀区苏家坨公租房项目和石景山区远洋沁山水公租房项目，年内便可实现入住。

　　在供应对象方面，北京市明确提出，将面向廉租房、经适房、限价房轮候家庭，刚就业的职工，外省市来京连续稳定工作一定年限的人员。这也是北京的保障房，首次对外地人开放。

　　与经济适用房、两限房、廉租房相比，公租房不仅对外地人开放，对本地人的门坎限制也是最低的。如限价房，准入标准为人均住房面积15平方米及以下，家庭年收入3口不高于8.8万元。而公租房人均住房面积与前者相同，家庭年收入则有所放宽，3口及以下家庭放宽至10万元，4口及以上家庭放宽至13万元。

　　市住保办常务副主任邹劲松表示，放宽公租房准入门坎，不但是为了解决过去廉租房、经适房、限价房标准缝隙中的夹心层，也将解决那些不够限价房标准，却也买不起商品房的夹心层家庭住房需求。

　　“北京市的公租房应大力发展，且作为固定形态一直存在下去。”北京联达（地产）机构董事长杨少锋认为，北京的公租房将保障范围扩大至外地人和夹心层家庭，是非常有必要的举措，也是北京朝世界城市发展必须要迈出的一步。

　　或间接影响房租房价

　　来自国家统计局的数据显示，9月份全国居民消费居住类价格同比上涨5.1%。其中住房租金价格上涨3.4%。

　　据了解，公租房租金将按照略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。而大量低价公租房入市，或会给连续上涨的房租踩上急刹车。

　　链家地产首席分析师张月介绍，每年租赁市场上至少70余万套的房源被外地人消化。大量外来人口进京，造成租赁需求膨胀、房源紧缺，也推动了租金上涨。而此次外地人纳入公租房保障范围，能够缓解这种局面。

　　清华大学房地产研究所副所长季如进则表示，将保障对象拓宽至外地人、“夹心层”，不仅分流市场，减少购房需求，而且一旦抑制了租金，租金水平下降又将影响二手房价格，最终影响一手房市场。