绿城调查门凸显楼市资金链断象 降价或成必然

　　业界认为，开发商融资渠道逐一关闭，降价销售或成必然。

　　市场担忧情绪远未随着绿城集团上周的回应而完全消除，房地产行业紧绷的资金链再一次备受关注。事实上，在政策持续收紧、融资成本攀高的形势下，上市房企已债台高筑。中报统计显示，上半年我国房企平均资产负债率创下五年来新高。

　　分析人士认为，在销售仍难有较大起色的情况下，开发商的资金压力将进一步增加，因此，加大打折降价和推盘的力度才是理性选择。更有机构认为，购房的时机已经来临。

　　政策

　　金融紧缩效应明显

　　深陷“调查门”的绿城集团于9月23日上午就“银监会发文调查绿城集团房地产信托业务”事件在杭州召开了媒体沟通会，面对市场的质疑，绿城建设总经理曹舟南强调“每笔信托产品皆合法合规”，但他也坦言，在未来发展问题上资金确实是阻碍绿城发展的根本因素。曹舟南称，“即使所有房企都倒下了，绿城还有两条路可走，第一是代建，第二是保障房。”据悉，绿城至今与政府签订的保障房合同超过500万平方米。

　　尽管绿城集团做出了回应，但该事件依然再次引爆市场对房地产行业资金链的担忧，以及股市、评级机构的连锁负面反应。9月22日，标准普尔评级宣布，将中资地产商合生创展集团有限公司的评级展望由“稳定”调整为“负面”，并且，还将合生创展的大中华区信用体系评级由“cnBB”下调至“cnBB-”，债务评级由“cnBB-”下调至“cnB+”。

　　申银万国房地产业分析师李红对《经济参考报》记者表示“由于到期的信托产品需要开发商还钱，而开发商在销售极度不佳和银行没有房地产信贷额度的双杀效应下显得很差钱。对于绿城这类高负债房地产企业而言，一旦通过项目公司进行融资，如被算为股本投资，就有借此杠杆撬动银行信贷，引发系统性风险的可能。”

　　去年12月，银监会下发了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，对房地产信托拉响风险预警。而今年以来，监管部门对房地产资金来源的调控力度更是空前。5月，银监会要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，由此开始逐个监测房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施。随后7月1日起，银监会又要求房地产信托项目开始事前报备，改变了事后报备的流程窗口指导。

　　据了解，报备前置的政策施行两个月以来，信托公司普遍反映房地产信托规模明显受限，成立规模从7月 的3 3 2 .4 7亿 元 降 至8月 的2 7 2 .4 1亿 元 ，占 比 从4 8 %降 至43%;发行规模从7月的236.72亿元降至8月的186 .19亿元，占比从43%降至35%。

　　与此同时，银监会还要求银行对房地产开发贷款予以缩减，近期发文强调金融机构需对炒作升温的商业房地产保持高度警觉，密切关注投资投机活跃并且未采取限购等措施的二三线城市房地产市场风险。上半年，大多数上市银行房地产开发贷比重下降趋势明显。

　　除了金融机构的监管部门，各部委配合政府调控政策，对开发商资金的渠道也在一道一道地关闭。8月12日，国家外汇管理局下发了《关于核定境内银行2011年度融资性对外担保余额指标有关问题的通知》，要求暂不受理内地房企为其境外子公司在境外发行债券提供对外担保的申请。市场分析认为，外管局此举意在遏制房地产投资领域的“热钱”，这导致房企海外发债融资进一步受限。

　　房企负债率创五年来新高

　　国泰君安房地产分析师孙建平对《经济参考报》记者表示，“目前，房企融资成本基本达到了历史最高值，通过高利贷融资成本高达近40%，中型房企的融资成本约达20%，小型房企更高。”

　　在高成本融资的背后，房企负债率却跟着节节攀升。广发证券根据2011年上市房地产公司披露的中期业绩报告统计指出，今年上半年，我国房企平均资产负债率为75.3%，创下近5年来的高点，A股上市房企整体负债总额达到了10921 .43亿元，同比上涨41 .29%。龙头房企“招保万金”4家公司的负债总额较年初上涨63.38%，达到4541.15亿元，占106家上市房企负债合计的41.58%。如剔除预收账款，万科资产负债率高达62 .4%，保利地产也达到了69.4%。由此，房企债台高筑的局面可见一斑。