杭州楼市降声四起 新盘开盘定价难煞开发商

　　“边上那个楼盘打出1.3万元的价格，我们怎么办?实不相瞒，我们现在很难定价，因为一旦定了就很难改口。”杭州某老牌房企的营销老总坦言，在目前楼市降声四起的情况下，新开盘如何定价成了一道横亘在开发商面前的难题，“价格定高了，成交量上不去，若是周边再出个开低价的楼盘，那我们的销售压力就更大了!如果定低了，利润锐减不说，还会成为‘出头鸟’，影响周边其他楼盘定价，甚至整个板块的价格走向。”

　　今年6月底，位于下沙金沙湖核心区的德信中外公寓以每平方米12980元的折后起价打出了“低价首发，迎合调控”的口号，直接撼动已跨入2万元大关的金沙湖板块价格体系，有人惊呼“下沙房价一夜回到2008”。

　　这之后，下沙不时传来令人怦然心动的低价：世茂首府“裸降”3500元/平方米、保利·湾天地推出500多套均价8900元/平方米的精装房源，世茂广场的精装公寓甚至打出了6字头——6980元/平方米起价。

　　事实上，从8月3日开始，杭州叫停了房企的“存抵”优惠活动后，杭州房价开始从犹抱琵琶半遮面的暗降走向真金白银的裸降。新盘低开成为一种趋势，因为他们明白，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格。”

　　然后，开发商在内部营销大会上一再改变的价格，似乎难以追上楼市房价一再松动的步伐，于是开盘时间一推再推。早在上半年三四月份，城北一楼盘就放出即将开盘的风声，均价27000元。如今半年过去，尚未开盘，而售楼小姐谨慎地说出：“可能会22000元起价。”因为同板块的一个高端精装楼盘在不久前推出了26500元的均价，直降六七千元。

　　下沙的保利湾天地的精装8900元/平方米、世茂广场的精装6980元/平方米，中外公寓三期又该怎么定价?若依然是12980元起价，那么金沙湖的整体价值能否撬动这5000元的溢价空间?尽管前两者是商业公寓，但毕竟占有“精装修低总价低、不限购不限贷”的优势。

　　同样，桥西板块精装纯大户的德信臻园针对员工、股东等内部客户开出26500元的“亏本价”，那么同区块的大河辰章该定什么价?华盛达阅城推出14000元的起价，那么同区块位置更佳的荷塘月色又该定什么价?

　　纠结。焦虑。

　　下半年是房企回笼资金的关键时段，而传统中“金九银十”旺季显然泡了汤。前两年楼市火爆时买下的高价地，偏又在面市时遭遇政策调控，房价变得很尴尬。更尴尬的是，周边其他拿地早的楼盘仗着当时拿到的楼面价低，而楼房已销售大半，便敢抛出低价。

　　尽管不少楼盘所谓的起价只是一个吸引人们眼球的噱头，现实中以起价销售最多只有那么一两套，但带给消费者的却是对整个板块的房价有根深蒂固的印象，这是令后开盘的开发商很头痛，“目前形势下，消费者只认价格，他们不知道房价高低里面包含着许多品质成本，我们也不想追求高利润，但要造高品质的房子，成本就摆在那里。”

　　有些开发商为了定价，参考周边二手房价。如今不少区块出现了严重的倒挂现象，就是二手房价比一手新房价高;有些开发商向消费者发放咨询表，了解消费者的心理价位;更有开发商派出“卧底”前往其他楼盘打探“定价军情”。

　　在楼盘扎堆的板块，开发商除了防对手卧底，还得防客源截流，“他们截客流的方式就是说价格比我们低，实际上并不见得真低，因为位置、品质有很多因素不同。我们最为担心的，是同板块的标杆楼盘突然跳水，势必会引起多米诺骨牌效应。”(记者 顾倩)