9月上半月租转售业主加速出货 金九恐成“降九”

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，9月1日至9月14日北京二手房市场共成交3200套，日均成交约228套，创下2009年以来日均成交量最低记录，预计9月上半月二手房成交量将在3600套左右。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，5-8月北京二手房市场连续4个月日均成交不足300套，在这样的情况下，传统旺季“金九”仍然能够维持极低的成交水平，对于北京市二手房市场来讲意义深刻，因为“金九”遇冷不仅仅说明政策调控仍在发挥作用，更多的是表明当下北京购房者“理性购房”已经成为普遍意识，这相比于政策本身更能加速促进房价下行。当前的“金九”恐将成为“降九”主要表现在以下两点：

　　9月“以租待售”比例首次降至30%以下，业主后市预期逐渐悲观

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，9月上半月出售房源中，“已出租”状态的房源比例在今年首次降至30%以下，约为28%。另外，当前北京转售为租的房源比例不足5%，甚至在个别区域转售为租已经不复存在。

　　“链家地产”市场研究部首席分析师张月认为，标示“已出租”的房源来源通常分为两种，一种为原本就是出租状态，但是租期即将到期，打算提前挂牌进行出售。此为“租转售”另一种为业主本意就是出售，也会一直挂出房源，但是在没有卖出的空白期，出租给租户。此为“以租待售”，这是专属于二手房市场中业主投机取巧的一个出售方式。“已出租”标示的房源中大部分(70%以上)都属于此种情况。

　　当前“已出租”房源比例减少意味着挂牌出售的房源中因租约到期而不再续约，或提前清租进行出卖的房源在增多。这意味着当前业主对于后市预期正逐渐变得悲观。首先、一般通常情况下“租转售”房源一般如果未快速出售会转变为“以租待售”，其次，“以租待售”方式对于业主来讲通常是利大于弊，即能在避免待售期间房屋控制的损失的同时，承担十分小的租赁违约责任(2个月租金违约金，一般很难超过万元)。但是当前部分业主在自身房子到期时不再选择续约，可见北京长期的低成交其对于未来房价走势已经比较悲观，因此选择舍小利逐大利，快速出售的意愿提高，这可能会加速二手房市场降价继续显现。

　　房源挂牌价回调近千元，降价范围恐将扩大

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，9月上半月北京二手房挂牌价约为26523元/平米，相比于8月的27493元/平米回调约970元。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，8月份开始，北京二手房市场逐步出现降价成交的案例，并且呈现出由郊区向城区扩散的态势。进入九月，二手房平均挂牌价下降的情况可能意味着未来降价成交的范围会进一步加速扩大，“金九”将成“降九”。(据链家地产)