一线城市房价停涨 上海部分新盘价格低于二手房(2)

　　据数据监控中心截至8月10日的统计，8月上海楼市打折优惠项目总数已经达到145个，创今年单月打折优惠项目数量新高。其中16个是8月新增优惠，占全部新增打折优惠半数以上。比较前两个月，优惠幅度也提升不少，优惠幅度超过10万元的就有13个之多，其中处于中内环的项目所占比例约为六成，且包揽排行榜的前五位，上海香溢花城以其指定户型40万元的优惠居全市优惠之首。而外环外的项目中，以毕加索小镇总价最高优惠27万元居首。

　　记者走访了上海内、中、外环多个区域的新建商品房和二手房市场，发现不少地段新上市商品房价格比三年前上市的二手房的价格还要低。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，宝山月浦楼盘是表现最明显的，它7月份三个盘成交均价都是在12500左右。同质二手房，就是交房刚刚两三年的房子，报价也都是16000。

　　黄河滔对上海商品房交易走势、政策变动以及交易双方心态变化都有深入研究。他分析了旗下300多家门店数据，发现这一现象主要出现在新盘供应集中的地区。

　　根据上海网上房地产数据统计，8月前14天全市新建商品住宅累计成交套数为1986套，成交面积为22.8万㎡，环比分别下降了23.4%、24.8%;成交均价约2.14万元/㎡，比7月同期下降4.5%。其中，上周累计成交914套、环比下降14.7%;成交均价约为2.13万元/㎡，环比下降1.38%。新房成交持续走低，已达到近五个月最低水平。在商品住宅成交普遍低迷的情况下，上海市中心的高品质写字楼受到的关注度却越来越高。

　　投资人裴先生告诉记者，他现在已经不能再买房了，只能买商业的。 民间的资本投资渠道不是很多。股市行情不好，房市也调控得厉害，这让他总是很困惑，很纠结。

　　上周陆家嘴地区的高端写字楼项目嘉瑞国际广场和环球金融中心都出现了大面积成交。其中，嘉瑞国际广场除了顶层房源，其余174套房源两天内全部售出，而环球金融中心也成交了三层写字楼，单价达每平米8.3万元，略高于前期房源，这也是该项目自5月以来的首次成交。

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔告诉记者，他觉得主要还是政策的引导，因为现在住宅受限得很厉害。而且可能要扩到二、三线城市，商业地产其实是没有这些限制的。商业地产是5成的首付，二套住宅的话，还要6成，这就使很多资金涌向商业地产，包括办公楼，而且办公楼的这一块的表现确实比住宅市场要好很多。

　　7月末，上海出台地产调控“新四条”，不但新增加了限价要求，还堵住了补交纳税证明的购房渠道，这使得八月份的地产市场更加冷清。房价出现松动，这反而加重了人们持币待购的观望情绪。更重要的是，政策调控的威力在上市房企的财报中也开始体现，曾经风光多年的房企净利润增幅开始回落，与此同时，机构对于未来地产股更为悲观，二季度继续大幅度减仓。在已经发布中报和中期业绩快报的39家上市房企中，上半年合计净利润同比仅增长10.2%，与过去三年动辄30%和50%的净利润增幅相比，增长幅度已明显回落，那么目前房地产开发企业面临怎样的生存状况呢?

　　已发布中报和业绩快报的39家上市房企，合计净利润同比仅增长10.2%，而从2008年至2010年三年间，这些公司上半年净利润同比增幅分别为58.35%,16.97%和41.93%，就连在楼市低谷的2009年上半年，业绩增长幅度也高于今年上半年。

　　房地产市场低迷已经迅速影响到房企的经营，部分房企中报显示已经出现业绩同比负增长。已发布中报和业绩快报的39家上市房企业绩显示，有17家中期净利润同比负增长，占比达到43.59%。在中期净利润同比仍有增长的22家房企中，也仅有10家净利润增幅超过30%。

　　国金证券宏观策略资深分析师刘锋告诉记者，尽管有一部分房企利润出现了下滑，但是像万科这样的房地产业中的超级航母，它们的业绩却出现了比较大的增长，这说明从这两年开始，在房地产调控实施的过程中，房地产出现了比较大的分化，强者恒强，反过来有部分中小企业则面临着被淘汰的背景。

　　在楼市经营利润下降的背景下，莱茵置业在其年中报中透露，2011年6月23日，该公司在贵州省设立全资子公司，收购贵州黔南华益矿业有限公司35%的股权进军矿产行业。另一家上市房企浙江东日则宣布，下半年将投资现代服务业。

　　德佑地产副总经理罗亚东说，开发商将原本投放在房地产市场的开发资金转投到其他领域，主要有两个趋向：第一是不再亲自去开发项目，而是成立房地产基金，用于对其他优势项目进行选择，比如说从住宅开始转向商业地产;另外一个就是完全将房地产市场资金抽离，去从事其他行业，比如投资矿产等。

　　国金证券宏观策略资深分析师刘锋说，出现中小房企主营业务多元化趋势的情况，反应出中小企业在比较严格的政策制约，以及自己本身面临着的生存压力的情况之下，开始向更多元方向发展的趋势。

　　招商地产对资金的渴求也早已显现。其年报中称，加快项目开发进度、提升周转率是公司的核心管理目标之一。下半年将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式，快速销售，实现资金回笼。业内人士表示上市房企原来的融资渠道主要依靠银行贷款，以及上市配股、定向增发等，现在由于上市、增发、银行贷款都实行了一定的控制，企业也采取了多元化的融资策略，比如在国内的债权市场，通过发行短期债务或者是在票据市场，通过短期的票据融资来取得资金。但随着债权市场短期票据市场融资成本越来越高。一些开发商又瞄准了信托产品。

　　上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建告诉记者，房地产开发的时候，希望有信托基金进入，然后让基金来分享一定的股权，让它按照企业的收益来分享一部分的利益;第二种就是从国内市场转到国际市场了，先到国际市场上市和贷款，再到资金相对比较充裕的地方像香港市场、台湾市场或者其它市场去融资，这就可能和房地产企业结成创业联盟共同开发。

　　在房地产调控政策的高压之下，一些开发商已经感觉到丝丝的寒意，为了应对有可能到来的风险，缓解资金压力，一些房地产企业已经做好了未来转型的打算。

　　根据18日国家统计局发布的70个大中城市7月份房价数据，再对照住建部前两天公布的新增限购城市名单的5项建议标准，秦皇岛等14个城市面临出台限购令的压力。再加上包括房产税试点扩大等中长期调控措施正在研究的消息也纷纷传来，这对大举扩张的房地产企业来说无异于沉重的打击，转型成了很多开发商在近期的重要选择。

　　万泉集团从事房地产开发已经有15年了，房地产开发的项目遍布全国各地，在行业内也是小有名气。而近段时间以来公司正在花大力气在湖南、湖北、广西的一些地方找矿。

　　上海万远投资有限公司总经理王东生说，他们进行了一些探矿权的收购，以后还想在采矿权或者矿产资源开发等方面跟相关企业进行更加紧密的合作。