北京通州地王楼价跳水1万余元扯出定价暴利(2)

北京中原地产市场总监张大伟表示，通州区域房价过高，库存量较大，而受限购限贷影响，市场投机投资需求基本已经绝迹，部分刚需置业者则转向房山区等更有价格优势的区域，购房需求锐减。另外，目前来看选择小幅度降价的区域内项目也并未获得市场认可，成交量依然低迷。

北京市房地产交易管理网的数据显示，该项目自5月份取得预售证，其3、4、5号楼申报价格定在2万多元／平方米，虽然后来实际成交价格有所下降，但成交异常惨淡，截至8月31日该项目仅成交一套，成交价格为17947元/平方米。

香港金达利筑地北京公司副总经理陈玉城表示，从一些项目降价热销的情形来看，当前采取实质性的降价手段，挤出楼市价格中的泡沫因素，市场才能恢复正常。

“跳水”扯出定价暴利

即便将该项目预计最低售价1.3万元/平方米视作保本价，显然1.5万元/平方米的销售均价仍能保持项目的盈利性，那么其申报的高达2.5万元/平方米甚至3万元/平方米的价格无疑属于暴利。

房地产项目成本主要有土地成本、税费成本和管理运营成本、建安成本等。北京市土地整理储备中心的资料显示，2009年9月30日，北京润兴伟业房地产开发有限公司与北京重厦房地产开发有限公司联合体经过了200轮现场竞价，以15.3亿元的价格夺得了建筑面积为22.68万平方米的该项目，楼面价高达6746元/平方米，是当年北京通州区域楼面价最高的地块之一。而税费和管理运营成本，据张大伟估计该项目应在3000元/平方米左右。至于工程造价，多位业内人士表示，北京一般项目的建安费用应在3000元/平方米以内。

由此可以看出，该项目的成本应该低于其预计最低售价1.3万元/平方米，或者说“不会亏本卖”。这意味着，其申报的高达2.5万元/平方米的拟售均价比成本价格高出约一倍，难脱定价“暴利”之名。

一位业界人士分析指出，这表明目前的楼市定价机制有问题，开发商随意定高价，无疑会制约购房者的购买力，而一旦中途降价，又将面临反暴利、退房等。要打破这种局面，必须建立成熟理性的房价定价机制。首先，房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监管。其次，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，另外要以产品业态的多元化换取企业持续发展的空间。

据新华社电