大型房企腾挪布局业绩走高 调控收紧逼迫降价

　　新华网北京8月19日电（记者刘德炳）在国家从严调控楼市的背景下，大型房企正以资本腾挪术转入二、三线城市进行开发，并取得不俗业绩。而随着调控向二、三线城市的进逼，降价求量或许将成为更多房企的选择。

　　房企业绩呈两极分化格局

　　随着龙头房企迅速在三、四线城市攻城略地，这些大企业对全国楼市的辐射范围越来越大、越来越深入，不仅能影响全局同时还主导了许多区域市场。

　　到目前为止，已有数十家房地产企业公布了半年报，数据显示，楼市的两极分化趋势更加明朗，小型房企日子有些紧巴甚至是捉襟见肘，但大型房企日子过得挺滋润。

　　万科半年报显示，2011年上半年万科累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别上升76.7%和78.6%。在港上市房企方面，恒大地产上半年销售面积611.7万平方米，销售金额423.2亿元，同比分别增长83.2%、101.7%；中海地产上半年实现销售收入522.3亿港元，同比增长85.9%；龙湖地产上半年实现合同销售额182.6亿元，较2010年同期增长74.1%

　　从数据可以看出，今年有望冲击1000亿元销售数据的将不再只有万科一家。合生创展一位高层人士告诉记者，该企业今年业绩与去年持平，盈利十分可观。值得关注的是，合生的利润比起一些有望冲击1000亿元销售额的企业并不逊色。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，从销售额、利润等指标来看，大型房企的销售业绩依然跑赢了市场大势，这意味着对于大型房企而言，由资金链断裂带来的被动降价的压力十分有限。

　　在2008年的楼市降价潮中，正是万科、恒大等大型房企率先降价，从而引发了楼市的深度震荡。但目前来看，大型房企中仅有部分项目价格微降或者是暗降，这对市场的影响微不足道。

　　及时腾挪成大型房企生存术

　　这是一个颇有些反常的现象。今年出台的调控措施可谓五年来最严，但大型房企似乎不为所动，业绩不减反增。

　　对此，张大伟表示，相比中小型房企，一线大型房企在今年的调控周期下，及时腾挪布局，受到的影响自然更小。

　　据他分析，大型房企凭借以中小户型为主的产品结构和以二、三线城市为主的项目布局，销售业绩依然跑赢大势。保利、恒大、万科三家规模较大的开发商销售回款水平较好，其主要原因是采用了比较均衡的全国性布局，这有利于分散销售风险。雅居乐、招商、中海业绩较好则是因为非限购城市的在售项目贡献率明显提升。而上述合生创展高层人士则表示，考虑到当前市场环境下拿地越来越难，合生凭借对每个项目持续投入，即从城市运营商的角度打造高端综合性配套，包括医疗、美食、教育等，以综合型产品抢占市场，进而确保资金链的完善。

　　但对于数量更多的中小型企业甚至是部分大型企业，仅仅依靠销售资金仍难以确保资金链条的完好。张大伟表示，目前大型房地产企业的资金链处于紧而不绷的状态，自去年调控以来，银根收紧，国内增发、配股等资本市场融资渠道全面紧闭，开发商为寻求稳定的资金来源纷纷转向海外融资和信托融资。

　　国家统计局公布数据显示，前7月房地产开发企业本年资金来源中，有500亿元来自于外资，这一数据同比大增65.8%。另据北京中原地产统计，今年上半年，恒大等十大房企已确定完成海外融资324亿元，远超去年。

　　记者了解到，大型开发商正挤压中小型开发商海外融资空间，海外融资能力的差异也使大型开发商在这一轮的行业整合中处于优势地位。

　　调控持续收紧逼迫行业降价

　　在房地产行业中，没有能够独善其身的资金链，就很可能遭遇困境，而目前各方面政策显示，设立资金关卡的力度越来越大，比如限购范围可能扩大和打击热钱的高压态势。

　　国家外汇管理局近日公布，2011年上半年，外汇管理部门继续保持打击热钱的力度，查处各类外汇违法违规案件1865件，涉案金额超过160亿美元，较去年同期分别增长26.2%和26.9%。

　　链家地产副总裁林倩表示，在这种情况下，一旦二、三线城市开始执行限购政策，势必会对房企下半年的销售业绩和资金状况再次造成巨大冲击，尤其是实力较弱的中小房企，只能“以价换量”来维持生存。

　　张大伟认为，在调控周期下，房地产企业兼并行为更加频繁。中原地产统计显示：前7月房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。如近日保利地产(600048,股吧)发布公告称，收购北京世博宏业开发有限公司100%股权的方式获取北京蓟门桥项目。

　　可以预期，降价促销、加快资金回笼和规模扩张将成为大型房地产开发商主动寻求行业地位改变、提升市场占有率的一种战略选择。下半年，随着供应高峰的来临和在售项目库存量的增加，更多开发商将在更多城市展开降价促销，行业整合加剧是大势所趋。