土地市场“国五条”打头阵 房产调控再发力(2)

　　此次土地“国五条”中，还提出综合运用土地利用计划、土地供应、地价等政策工具，推动产业结构调整和集约用地。建立规划和项目节约用地评价制度。这也是加强和改善土地调控的要旨所在。

　　在张宏伟看来，建立规划和项目节约用地评价制度，可规范以各种形式违法占用土地资源，同时规范房企在二、三线城市的“圈地运动”。

　　而薛建雄则认为，其意义主要在招商方面，“比如说厂房，原先都是只建一层，但像服装、纺织等行业，完全可以建几层楼，节约用地。有个评价制度，可以相应地有些约束，政府不要大手笔地几百亩、上千亩的地随便批给企业。有些企业其实不是建工厂，就是为了骗地。”

　　不过，在黎文江看来，评价制度还是比较虚，“没什么实际意义，不能防止囤地”。

　　无论如何，此次土地“国五条”，与前一周的楼市调控“新国五条”，还是组成了一套全新的“组合拳”，意图从房产和土地市场同时出招，扼制过快上涨的房价。而此前7月12日出台的楼市“新国五条”，在提出继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施的同时，要求房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。

　　据了解，住建部正在草拟新一轮限购城市名单。名单拟定过程中,主要参考依据为房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。

　　“二、三线城市房地产投资过热，导致二、三线城市房价向一线城市房价看齐，这样，全国房价涨幅就很难简单从一线城市来控制住。因此，二、三线城市限购，这是国家相关部门针对不同城市房地产市场发展状况进行城市之间结构性的调整，最终使全国房地产市场价格走势保持整体平稳。”张宏伟表示。

　　二、三线城市正成为大型房企的“新宠”。“我们现在就是‘薄利多销’，在二、三线城市做两个项目，赚的钱只相当于在一线城市做一个项目。但现在房企已经进入‘薄利多销’时代，我们如此，万科之类也是如此。”宋家泰告诉记者。

　　尽管面临限购，金地仍然会继续向二、三线城市“深耕”。“限购对需求当然会有影响，但我们拿地的时候，已经考虑了限购的影响，不会改变既定的决策。”宋家泰表示。

　　“二、三线城市限购执行效果如何，还要看地方政府怎么细化。力度大小、限购面积的宽窄，权力还是在地方政府手里。限购执行得好的话，会在短时期内对过热的楼市有一定限制。但要从根本上解决住房问题，还是要有堵有疏，人为压制需求是一方面，另外，通过保障房尤其是廉租房，来有效分流购房需求，才能真正减缓楼市压力。”汤辉表示。

　　不再“价高者得”

　　推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变，也是此次土地“国五条”中的重要内容。这意味着以往土地招拍挂中“价高者得”的模式将开始转变，“政府之手”将更多地介入土地拍卖市场。

　　据国土部知情人士分析，商品房用地以前都是市场定价，现在政府也要有个指导价，两者结合确立一个合理的价格。此所谓双向定价。

　　在薛建雄的理解中，“双向定价是这样一个概念，让开发商来报价，但为避免价格拍得太高，就拿其他东西来平衡，比如开发商拿地的时候建些保障房，或者建个城市广场(楼盘资料)、影剧院、学校之类的”。

　　目前，已有一些城市采用出让商品房用地时配建保障房的做法。而据权威人士透露，此次国务院常务会议对此作了明确表态，说明中央肯定了地方这种做法，并有意将之在各地推广。

　　黎文江表示：“广州已经采用这个办法。当开发商出价到一定程度，就叫停，不再往上拍，大家比拼配建保障房的面积。”

　　除广州外，北京、青岛等地也已有相应实践。主管全国住房建设的住房和城乡建设部也曾多次对商品房用地配建保障房的做法，表达过支持态度。

　　“企业通过配建保障房拿地，一定要引进外界监督，让整个过程公开透明。否则，土地拍卖不再以价格为指针，就有可能出现黑箱操作，大的开发商只配建少量保障房，就能低价拿到大片商品房用地。为方便监督，商品房供地时，应该明确配建保障房的比例，建多少保障房能拿多少商品房用地，应该有个明确的面积配比。”汤辉建议。

　　事实上，这样的规定也已在有些城市出台。包括郑州、西安、福州、邢台等地今年也曾出台类似规定，且配建比例也多为10%。

　　“但上海还没遇到这样的情况。”金地集团华东区域地产公司市场营销部经理宋家泰告诉时代周报记者。金地近期还在南京、南通等二、三线城市布局拿地，也尚未遭遇配建保障房的要求。“原先政府从土地出让金中进行转移支付，去建保障房，现在无需转移支付，在一个地块中就能消化。如那是另个某家开发商承诺开发10%的保障房，到时候只完成了9%，公众对此都可以进行监督。”

　　宋家泰认为，政府无需规定商品房与保障房的配建比例，“大家可以来竞争，看谁配建面积更大。你做不到，不代表别人做不到。有实力的、成本控制更好的开发商，会有能力提供更多的保障房。”