上海出台新规：出租房屋人均不得少于5平方米
2011-07-15 08:27 作者：臧鸣 来源：东方网
东方网7月15日消息：在昨天举行的市政府新闻发布会上，上海市政府法制办副主任顾长浩介绍了将于10月1日起施行的《上海市居住房屋租赁管理办法》主要内容，集中在租金、租赁保证金、续租、优先购买权4个方面，其中对“最小出租单位”做了明确，强调不得分割搭建出租或按床位出租，规定最低人均承租面积不得低于5平方米，以解决群租问题导致的不良影响。
《上海市居住房屋租赁管理办法》将在“中国上海”门户网站、上海政府法制信息网和东方网上全文公布。
收到意见建议941条
《办法》要求其结构及附属设施应当安全，明确了违法建筑、危险房屋、改变用途的房屋以及不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等，不得用于出租。
《办法》（征求意见稿）4月11日至4月20日全文公布向社会公开征求意见，共收到了市民意见建议941件。据此，《办法》（征求意见稿）一半以上的条文内容做了重要修改，条文由31条增加到37条。
2011年6月20日，市政府第111次常务会议审议通过了《上海市居住房屋租赁管理办法》，7月7日，市政府第68号令正式发布，且将于10月1日起施行。
《办法》明确了适用的是市场化租赁行为，排除了保障性住房租赁与传统公有住房租赁。对用于出租的居住房屋，《办法》要求其结构及附属设施应当安全，明确了违法建筑、危险房屋、改变用途的房屋以及不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等，不得用于出租。
《办法》第七条（租赁当事人）中增加一款：“出租人不得向不能提供身份证件的自然人、不能提供营业执照或者其他批准文件的法人和其他组织出租居住房屋”。
加强承租人利益保护
租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
《办法》对出租人约定和调整租金的时间作了适当的限制，租赁期限为1年或1年以下的，出租人应当一次性确定租金；租赁期限为1年以上的，每年仅能调整1次租金。
同时，限定出租人一次收取不得超过2个月的租金。
《办法》规定出租人在租赁期满后不再继续出租的，不得随意限时收回住房，必须给承租人一个调整寻找住房的合理时间，应当提前1个月通知承租人；未提前通知的，原租赁合同有效。此后，出租人需要解除合同的，应至少给予承租人1个月的宽限期。
租赁期间出租人出售房屋的，出租人应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
《办法》第十三条规定，“租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理合同登记备案；通过房地产经纪机构订立租赁合同的，登记备案由房地产经纪机构代为办理。”
顾长浩介绍说，《办法》中的居住房屋租赁合同登记备案制度，不仅可公开房屋租赁合同关系，也有利于保护租赁当事人的合法权益，维护居住小区的社会秩序和公共安全；同时，便于管理部门掌握租赁市场信息，加强行政指导和管理。
明确整治群租
不得分隔搭建出租或按床位出租，不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人居住；明确“最低人均承租面积”，人均不得低于5平方米。
近年来，房屋租赁市场中暴露出的群租问题不但导致破坏房屋结构、损害房屋安全、影响相邻关系的不良后果，而且，带来了居住小区的环境治理，治安、消防等社会秩序管理安全隐患。
《办法》第九条至十一条针对性予以规范，明确了“最小出租单位”，即必须以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，同时，强调不得分隔搭建出租或按床位出租，不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人居住；明确“最低人均承租面积”，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米；规定居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。
对市民对《办法》（征求意见稿）提出的居住面积如何计算不明确的问题，《办法》第十条（最低人均承租面积）中增加一款“前款所称居住面积，是指原始设计为居住空间的房间的使用面积”。
未备案处3万以下罚款
经纪机构未按规定代为办理登记备案的，《办法》第三十三条规定，“由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。”
对为租赁当事人提供经纪服务的房地产经纪机构和人员，《办法》第二十五条提出了具体要求，将代办租赁合同登记备案作为房地产经纪机构的一项法定义务；对不符合该规章规定的居住房屋租赁业务，明确不得提供经纪服务；不得对租赁当事人隐瞒真实的房屋租金等信息以赚取差价；对承租其居间、代理的居住房屋的，明确不得收取佣金。
对经纪机构未按规定代为办理登记备案的，《办法》第三十三条规定，“由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。”
下一步，市房管局将会同相关部门制定租赁合同登记备案的实施细则和操作口径，且与《办法》同步实施。
闫晓辉
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