空置房无“特权” 或须全额缴纳物业费(2)

　　小区车位

　　先满足业主停车需要 外租不能超半年

　　对于小区车位租给小区以外的个人或单位，草案不仅规定“在满足业主停车需要的前提下有空余的”才可以临时出租，而且写明了期限每次约定租期不得超过六个月。

　　在3月召开的听证会上，对于短期出租的提议，听证代表基本没有异议，只是建议的租期从1个月、3个月到6个月不等。但后期面向专家和学者征求意见时，西南财大法学院教授高晋康和四川鼎立律师事务所律师施杰均提出删除具体租期的建议，其中一个理由是，无论期限长短与否均会面临业主的随时停车需要，同时可能与《合同法》的相关规定相违背。

　　同样，草案采纳了多数人的意见。其理由是，外租的车位并不属于业主共有部分，产权实际上在开发商手中，业主支配不了。可考虑到业主的现实需求，认为有必要约定一个租期，6个月的期限长短适中，对合同双方都具备相当弹性。而如果业主车辆增加，开发商可与租户协商解除合同。

　　“行业自律”条款

　　曾有专门一节 目前均被删除

　　此外，草案曾有专门一节涉及物业服务企业的行业自律，共计三条，要求物业管理社团建立行业协调、激励和惩戒等机制。若有企业受到社团的公开谴责，一年内不得参加物业服务招标投标，业主大会可以提前解除与其签订的物业服务合同。受到谴责的物业服务从业人员，亦有为期一年的行业禁入期。

　　目前相关条款均被删除，省法制办的解释是，社团并没有行政执法权，因此无权对物业服务企业进行类似处罚。

　　律师观点

　　“空置房物业费如半价 住进去的人会有不公平感”

　　针对草案出现的上述变化，成都商报记者昨日致电泰和泰律师事务所律师罗丹丹。她认为，草案作出的修改更多考虑了操作性。

　　“物业费收取与入住率并无关系”

　　对于取消空置房物业费折扣的问题，罗丹丹表示，物管公司并非在为业主专有部分提供服务，更是涉及小区共有部分的服务，例如绿化、设施养护等。上位法也明确规定，已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅也须缴纳物业费，只不过是由建设单位承担，可见物业服务内容、物业费收取与入住率并无关系。

　　“为什么社会(对空置房物业费打折)反响那么大呢？主要是很多空置房是买来投资用的，入住业主全价交，买来投资的若是半价，住进去的人会产生不公平感。”罗丹丹称，如此修改比较客观，也遵循了上位法的规范。

　　“加上期限，可能让开发商不舒服”

　　小区车位出租加上了6个月的期限，罗丹丹觉得可能会让开发商“不太舒服”，尤其是对车位配比较高、附有经营性设施的项目。“比如项目里有商场，车位数量对(商场)运营方来说肯定是一个很重要的考虑因素。如果不能确保车位长租，对招商来说可能有影响，也不利于收益的稳定性。”

　　她理解，这样的规定更倾向于保护业主利益，是立法者在各种利益中平衡的结果，但有干涉开发商自由的嫌疑。“事实上长租也不会跟业主需求产生抵触，可以在租赁合同中约定提前终止合同的条件。不过为了避免纠纷，我们一般会建议客户每月一租。”

　　“业主应学会用法律手段维护自己利益”

　　至于删除行业自律方面的条款，罗丹丹的看法与省法制办一致，认为社团组织很难获得法律地位，而且“禁入”的处置实质上是在剥夺企业经营权，社团没有权力做出如此处罚。“业主应该学会充分运用法律手段维护自己的利益，选聘或解聘物管公司是他们的合法权益。是否有行业协会都不会改变这点。”

　　成都商报记者 郑锐