北上广深成交量锐减 土地财政遭遇最严重考验

　　越来越严厉的房地产宏观调控政策，正在影响开发商对于一线的城市住宅用地的价值判断。不少开发商纷纷转战二三线城市。北京、上海、广州、深圳等城市的土地市场正丧失昔日的荣光，骤然转冷。北京甚至惊曝土地财政破产的消息，虽然其消息有夸大其辞的成分，但是北、上、广、深土地市场成交额的大幅下滑，却是无法回避的现实。

　　对于土地的财政有着严重依赖性的地方政府正遭遇痛苦的煎熬，即便是税收丰厚、财政不菲的北京、广州、上海等城市也不例外。因而也就不奇怪，北京传出要放松对高端房地产市场的调控的消息，一如此前，大连和海口传出要放松“限购”政策的消息。虽然在国家坚持调控不放松的表态下，这些地方政府都在事后紧急辟谣。但不可否认的是，在目前的僵持局面下，调控进入攻坚期：开发商销量下滑、资金吃紧，但仍咬着牙不降价;同时地方政府不得不面对土地财政吃紧的局面。风水轮流转，甚至地方政府主动求援开发商，着急地询问开发商何时买地。

　　在这场博的弈面前，是开发商降价，还是地方政府放松调控，一切都很难料，这使得接下来的房地产走势变得更加扑朔迷离。

　　北京

　　出让金锐减84%求援开发商

　　北京住宅用地出让市场遭遇寒流侵袭。据莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示，1-5月，北京土地出让金总收入为250.61亿元，同比下滑56%，其中住宅出让金更是下滑84%。这意味着2009年、2010年北京市土地市场的“千亿蛋糕”将很难出炉。严厉的“限购”政策之下，开发商消极拿地，现在轮到地方政府向开发商求援。

　　北京正面临着一场艰难的抉择：如何“卖地还贷”，是召集开发商进行大规模的土地推介会，抑或是放松高端住宅限购，让开发商看好后市预期出手拿地，还是趁商业地块受市场追捧之际“逢高出货”?

　　上海

　　出让金下滑2成卖地收入或负增长

　　6月，上海土地的市场推地凶猛。随着上半年最后一块宅地—青浦金泽镇急水港北侧住宅地块拍卖尘埃落定，前6个月的沪上土拍市场也正式收官，39%的溢价率尚未达到半年来宅地的平均溢价水平。与此同时，部分土地信息披露后无开发商问津而延迟出让、土地竞拍中起始价较预申请报价调低的例子也不鲜见。

　　中国的指数研究院数据显示，截至6月24日，1-6月上海出让的土地总金额492.7亿元，同比去年下滑22%，与去年全年土地出让总收入1513亿元相比，仅完成33%。而2010年上海全市地方财政收入2873.6亿元，土地出让总额已超过财政收入的一半。如果按照目前的推地速度，上海全年土地收入可能出现负增长，财政压力骤升。

　　广州

　　全年卖地计划完成6% 勾地制出手

　　现时的广州土地市场，正失去昔日的荣光。不断加码的宏观的调控，如同一场的寒流袭来，使得昔日“火爆”异常的广州土地市场骤然转冷。中央下达的8.5万套保障房建设任务，需要上百亿元的资金来推动。这些都需要靠卖地来筹款。可现实情况是，今年前4个月，广州市土地成交总额仅为37.49亿元，完成年度计划(646.5亿元)的5.7%。面对土地市场的低迷，广州市该如何应对?