贷款额有限 公积金建保障房放贷条件有望放宽

　　公积金贷款支持保障性住房建设已历时一年，但自2010年起参与试点的28个城市却依旧进度缓慢，实际下发的贷款非常有限。

　　不过，这样的局面可能将在7月份被突破。本报获悉，在6月初，住建部组织的专项检查中，各地经过调整的申请公积金贷款保障房项目多已获得住建部的认可，贷款的发放或许在今年7、8月间迎来高峰。

　　知情人士称，此次28个试点城市的贷款计息、审批等等环节第一次实现了自上而下的全国统一管理，都在北京进行，住建部还专门组建了管理框架和公积金全国管理网络系统。

　　一位住建部检查组成员对本报表示，如果试点项目能有百分之七八十获得成功，公积金贷款保障房便可以进一步地全国推广了。

　　大规模放款即将启动

　　本报获悉，住建部已于6月17日结束了对28个试点城市公积金贷款保障房项目的新一轮检查并返京。

　　此次检查从6月8日开始，住建部一共派出了10个检查组26名工作人员，每个检查组负责两到三个城市。检查的内容则包括各个试点工作进度情况、存在的问题等等，重点检查项目贷款发放情况和试点项目的建设进展。

　　尽管部分城市项目距离符合贷款发放条件尚存差距，但根据部分试点城市官员的反馈，住建部对于在7月间大幅放开贷款发放表示乐观。“几乎每三个月就来检查一次。”兰州市公积金管理中心主任王为智告诉记者，上一次住建部来兰州检查时还是2月份，而当时兰州市参与公积金贷款的项目还没下发一分钱贷款，而原因则是项目建设手续和工程进度的问题。

　　不过这些问题也基本得到了解决，6月中对兰州的这次例行检查，王为智称，部里对兰州进行调整之后的申请贷款项目评价非常高。“虽然最后的审批还没下来，但已经要求我们按正常程序准备材料，我个人觉得7月份放款的希望非常大。”

　　在武汉，放款申请的截止时间也被放在了7月10日。而为了赶上这个节点，武汉市已经要求在6月30日前试点项目要“四证”办毕，试点项目贷款抵押评估等前期工作要同步进行。“总的情况不错。”住建部一位检查组成员这样告诉记者，下半年的放款进度可能会大幅加快。但他并未向记者透露当前已下发贷款的具体数额。根据在2010年10月份敲定的28个城市试点，当时住建部一共审批了133个项目，贷款总额度约493亿元。

　　记者从其他城市了解到，不仅是兰州，银川、宁波等城市的贷款也尚未下发。不过这样的局面可能很快改观。

　　放贷要求有望放宽

　　此前困扰贷款下发速度的，主要是住建部对放贷条件近乎苛刻的要求。“住建部要求申请贷款项目一定要四证齐全，而且要求发放贷款的项目必须是经济适用房，不得有商业贷款，并且不得有其他类型住房的混建模式。”王为智称，而对于商业银行来说，只要土地证下发了，贷款就可以进行了。

　　在兰州，因为土地资源稀缺，为了节约用地，保障性住房中多种保障性住房混建模式较为普遍。“比如在同一栋楼中，比较好的户型我们当经济适用房卖，差一点的我们用于廉租房或公租房。”而类似的现象不仅在兰州，几乎是房地产业的普遍现象。

　　做户型设计时，每栋楼总会有一些不大好的位置比较难处理，隔出来的房间也不受市场欢迎，因此根据户型不同调整用途是非常普遍的事。不过，住建部关于公积金建保障房的条例里，却严禁对这样的项目进行贷款。“只允许完完全全的经济适用房。”王为智称。

　　过于苛刻的要求使得贷款项目大为缩减。前述接近住建部人士称，从全国的情况来看，100%纯粹的经济适用房项目不多见。

　　在兰州，最后的变通办法则是调整项目。最初申请的3个项目已经调整为5个，其中一个已出局，另两个项目，一个重新调整了规划，将项目设计做了全盘更改，另一个则是将原计划中的廉租房全部调整到其他地方，改为纯粹的经济适用房。

　　类似调整最初申请项目的例子很多，武汉等城市也都存在类似的例子。但据记者了解，住建部也在考虑放宽对保障房混建模式贷款的要求。而从目前的情况来看，经过半年多的调整之后，大多数项目已非常接近放贷标准。“如果全国的试点项目能有百分之七八十获得成功，那公积金贷款保障房便可以进一步向全国推广了。”据某试点城市公积金管理中心工作人员透露，一位住建部检查组的组长曾这样表示，并对他所检查的各地的情况非常乐观。

　　风险控制

　　对公积金贷款如此严格要求，同样是出于对贷款风险的控制。“住建部曾经吃过一次亏。”有接近住建部的人士透露称，上世纪90年代，住建部大力推动安居工程建设时也曾动用过大笔住房公积金进行贷款，但结果是，至今仍有上百亿的资金尚未收回。

　　另外，围绕公积金贷款的各界质疑颇多，也延缓了贷款审批的节奏。“动用公积金是花老百姓的钱，但保障房应该由政府来承担。”中国社会科学院经济研究所研究员，长期跟踪住房公积金制度的汪利娜便持这个看法。

　　银行的谨慎也是原因之一，“类似公租房、廉租房项目，商业银行都不敢贷款，我怎么敢贷？”王为智也这样称。

　　不过，在谈及公积金贷款支持保障性住房建设的作用时，兰州市财政局的局长鲁福表示“微乎其微”。对于地方政府而言，保障房项目最缺钱的地方在于廉租房和公租房，但其后续的还本付息问题至今尚未解决。商业银行对此的放贷都不情不愿，对贷款风险更为忌惮的住房公积金显然不会轻易出手。

　　而对于经济适用房开发商而言，由于利润微薄，因此公积金贷款极其低的贷款利率对其有较大的吸引力。但对他们来说，同样顾忌的则是公积金贷款的苛刻要求以及其过于缓慢的放贷速度。

　　从兰州市的情况来看，最后调整的5个项目中，有3个是公积金管理中心自己去拉来的。“房管局给了我们一份在建经济适用房的名单，我们对着名单一家家地去考察，主动上门服务拉来的。”王为智称，这主要是企业对公积金贷款政策不够了解，现在主动来找的开始多了。

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