成都房地产中介市场萎缩 二手房买卖纠纷增多

　　近半个月来，限贷、停贷、迟贷成为成都二手房市场最大难题

　　限购、二套房首付比例提高、信贷额度紧缩，在调控大背景下，成都二手房中介市场萎缩严重，房产中介行业已经开始“过冬”。而对二手房打击最大的并不是限购，在目前市场环境下，刚需的购房群体是可以支撑多数中介走出寒冬的，但限贷、停贷、迟贷成为目前二手房市场最大难题。

　　记者了解到，即使还有少数几家继续进行二手房贷的银行，审核条件也更加严格，流程更为复杂，以往一个月就能够完成的放款，现在常常能拖上三四个月甚至更长，购房者还可能要承受贷款利率在基准利率上上调10%～30%的代价。

　　【案例】

　　无奈违约三方受伤

　　“签合同的时候还好好的，定金都付了，现在他说不买就不买了，我这怎么办呀。”秦女士这几天都在为一个月前签订的那份二手房买卖合同闹心。买家表示由于银行无法办理贷款才无奈要求解除合同，秦女士不肯，双方就此僵持不下，而中介公司对此则表示无奈。

　　“我原来工作不用坐班，现在新单位在西门，还经常加班，把这套房卖了，然后在单位附近买个大点的。”现住建设路的秦女士在多方接触后，于5月中旬同买家路先生及中介公司共同签订了一份《房屋买卖合同》。按照合同约定，路先生支付了5万元定金。“签约的时候挺顺利，可我正准备去银行办还贷手续时，对方反悔了。”秦女士回忆道。

　　上周，中介公司通知秦女士，买房人以“贷款政策有变，现在无法办理贷款手续，同时又无法一次性支付全部房款”为由，希望能够解除合同并退还其当初支付的5万元定金，该要求被秦女士拒绝。

　　“其实刚签完合同，就有另一个买家找到我，表示能够全款购房，被我拒绝了。没想到我遵守了合同，对方却反悔了。”在此之前，秦女士已在青羊大道的优品道看上了另一套房，“户型位置都合适，但现在我只能眼睁睁地看着它被别人买走。”“不买可以，那就支付违约金呗。”秦女士出示的协议中明确注明“若乙方违约，应以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金。”

　　负责这桩交易的中介公司业务员小陈告诉记者，由于路先生此前曾买卖过一套房产，办理过一次商业贷款且贷款还未还完，“根据新规定和目前的程序，路先生贷款程序至少需要三—四个月，即使发放贷款了，二套房的贷款利率也会大幅上升的。但他又凑不齐全款，所以只能委托我们同房主协商解除合同。”对于这种情况，小陈也表示很无奈，“这是我们所不愿看到的，其实如果解除合同，买卖双方都受损失。但如果最终协商不成，也只能建议他们走法律程序了。”

　　【调查】

　　违约扯皮显著上升

　　据中原地产统计显示，近半个月来，房产市场中房屋买卖纠纷数量显著增加。仅以二手房买卖为例，4月15日以来，买方违约就已占到违约总数的70%。“最近一段时间确实有明显上升，有的和路先生一样，因为名下有多套房屋而贷不下来款，还有外地购房团按新规也无法申请贷款，还有的因为申贷程序太久失去耐心。”小陈说。

　　四川致高律师事务所副主任林方平律师表示，秦女士和买房人路先生基于双方自愿签订的购房合同合法有效。因政策调整导致市场环境的变化，以致买房丧失支付能力并不属于不可抗力等法定减轻或免责事由，在买方拒绝履行合同的情况下应当依照法律规定以及合同约定承担违约责任。

　　记者以购房者身份从几大中介公司了解到，目前成都一些银行已经暂停二手房贷业务，继续在做的也纷纷提高了房贷门槛，比如60平方米以下，1996年以前的老房子很难贷到款。“不单是老房子难贷，整个二手房这块的贷款业务都很紧张，因为现在一手房贷款还没法完全满足，我们要优先满足这一块业务。”一家国有银行的个贷部工作人员说道。

　　一些相对灵活的商业银行同样面临难题，一直在个贷业务有突出业绩的某商业银行个贷部工作人员表示，“现在我们的二手房贷款基本上是信贷经理灵活掌握，要根据贷款人的收入情况、捆绑销售、存款回报以及所购买房子的实际情况来决定是否放贷”。他表示，二手房贷现在的基本原则是1∶1贷款，即申请人有多少存款就能贷多少钱，且要求利率上调30%。除了对房子的面积有要求和上调贷款利率外，记者还了解到，各银行普遍对二手房的房龄有要求，有的是规定15年以上的房子不能贷款，有的甚至规定10年以上的老房子就不能贷款了。

　　【影响】

　　中介日子更加难过

　　为何银行会严控二手房贷业务？一名中介人员表示，目前银根紧缩，银行确实已没有多少贷款额度，甚至部分银行的额度与去年相比萎缩了50%以上。“另外银行也是出于控制风险的需要，比如在如今贷款额度有限的情况下，银行对房龄都采取了相应限制，甚至拒绝二手房贷款”。

　　二手房陆续“限贷”，对成都楼市，尤其是二手房市场将产生怎么样的影响呢？记者走访了市区多家二手房中介。“影响确实不小，对我们的业务也有不小冲击。”21世纪不动产舒宁对记者说，贷款买二手房的购房者多为刚需，这部分客群占据这个市场70%的业务，“如果都贷不到款了，二手房市场受到的冲击还是挺严重的”。记者调查发现，事实上目前的系列调控政策，对二手房买卖已经产生了巨大的影响。“营业税、契税调得这么高，现在贷款又越来越难了，二手房生意是越来越难做了，这个月基本没做成生意。”

　　市区一家二手房中介负责人这样哀叹。

　　事实上，受伤的不仅是二手中介，购房者张先生说道。“买小户型的人，大多都是刚性需求，都是满足老百姓最低的住房需求的，这部分人首次置业首选就是有一定年限面积不大的二手房，目前这类房源是最难贷款的。对这块群体停贷，让人连小房子都买不起，无疑提高了普通老百姓买房的门槛。”冯小姐认为。

　　不过，对此银行却普遍认为，这是无奈之举：“今年银行贷款额度很紧，从风险评估要求出发，我们不得不这样做，因为小户型房子抗房价波动风险能力差，并且很多小户型，其实都是投资的。”

　　针对目前二手房贷款难问题，业内专家提醒购房者，一定要咨询银行的贷款要求后再去交定金，防止因为房龄、面积等原因贷不出款来，引发二手房买卖纠纷。（记者王相香）