楼市变盘为时不远 业内预测房价或降10%—15%

　　调控紧而不松，已渐渐将不差钱的开发商逼入资金链紧张的泥潭。在银行和众多融资渠道被卡紧的大背景下，降价销售已经成为许多楼盘回笼资金的最好方式。有业内人士预计，未来一段时间内房价很可能出现明显松动的迹象，而这个幅度到底是多少？一个大家比较认同的说法是10%—15%。

　　资金链紧张降价成定局

　　开发商资金链紧张，已经是不争的事实。双限将一大批投资投机者驱逐，刚性需求也受到了巨大影响，销售不畅，资金回笼速度非常缓慢。记者在采访过程中了解到，杭州不少知名房产公司1-4月份的销售额，还不到全年计划的30% ，而业界共识，下半年销售会更难。

　　之前作为开发商主要融资渠道的银行，贷款门槛也越来越高。特别是一些中小企业，已经很难在银行贷到资金，而存款准备金率不断提高，更是让这些企业的资金状况雪上加霜，甚至有开发商不惜以高息向地下钱庄贷款，部分房地产开发商甚至出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。

　　与此同时，开发商在上市圈钱等途径上被卡得越来越死。而之前开发商比较青睐的房地产信托，根据中国信托业协会的统计，融资成本也已经高达12%至17%，这让一些房地产企业还款风险加大。

　　资金链紧张，怎么办？在浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生看来，降价销售是最好的方式。因为整个市场都预期房价要跌，如果开发商满足了这个预期，那么还是会有一部分购房者会进场。赵杭生认为，目前在买房的基本上是刚需，而他们只占到真正要买房刚需的一半左右，如果价格再降一些，他估计成交量会至少翻一倍。到那时候，市场的供求关系会相对平衡。

　　可售房源库存压力大

　　商品价格是由供求关系决定。

　　据杭州透明售房网数据统计，截至6月15日，杭州市(含萧山、余杭)商品房的可售套数共计52468套，可售面积为6789697平方米，其中住宅的可售套数达到35821套，可售面积为4601679平方米。

　　据合创地产机构统计，截至2010年12月31日，杭州市可售套数还仅为13603套；2008年末的可售房源数量为21191套，2007年10月的可售房源数量为3364套。经对比，目前存量房已经创下2007年至今的新高，并且已远超出2009年初楼市惨淡之时的40000余套。

　　另据合创行销机构统计，从2010年开始， 3-5年杭州(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应面积为1784.8万平方米。其中，接近1100万平方米左右的供应量，是从今年开始的。若以平均每套120平方米计算，可预计住宅供应套数将近15万套；根据杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量三四万套测算，这些供应量需要4-6年才能消化完毕。

　　在供应量大幅增加的同时，楼市的需求却无法同步增长。相反，在高房价不见松动和调控政策不断加强的双重影响下，楼市的需求依旧在继续恶化。

　　一些业内人士认为，只有降价才能打破僵局。

　　降多少才能引爆需求

　　那么，降多少才能刺激市场需求，促进销售呢？

　　昆仑置业集团副总裁蔡阳的观点算得上比较激进，他认为，低于20%的降价是无效促销。

　　“在银根紧缩环境下，房企回笼资金的唯一渠道就是销售，而在目前的大环境看来，降价销售是必由之路。但降多少才有效？”蔡阳认为，现在的问题是开发商有了2008年的教训，不敢贸然降价，只能将蓄客的时间延长些，尽量多聚集些客户，再来开盘。目前贸然入市，只怕供大于求。大家都在观望，看看谁先迈出第一位。

　　而业界对降价幅度一种比较普遍的看法是10%—15%。他们认为，如果降到这个幅度，很多需求会被引爆，购房者纷纷进场，市场就会形成羊群效应，成交量慢慢上来，最后影响了供求关系，支撑了价格，房价再要下跌就比较难了。他们认为，20%的降幅应该是个极限。(记者 吴彩萍 余丽)