京二手房价格趋势向下 通州高价接盘者被套牢

　　京城二手房在调控之下成交再度下滑，但冷热不均明显。尽管重点小学周边的学区房需求依然旺盛，个别项目与周边非学区房的楼盘差价达30%，但业主调整价格是当前市场整体的趋势，降价最明显的通州，房价一月之间从1.8万元/平方米降至1.5万至1.6万元/平方米。

　　半数投资型业主降价

　　随着楼市调控的不断深入，二手房市场明显萎缩。5月二手住宅网签量环比4月减少22%，同比去年下降47%，已回到2009年初水平。业主调整价格是当前市场整体的趋势。最近，链家地产市场研究中心将北京市十三个区县120余个典型区域进行统计，有一半的区域出现投资性业主降价销售的情况，这些区域多处于四环外，例如大兴、管庄、回龙观、梨园及旧宫等。

　　据了解，这些业主多是价格高位时买进，担心房价下降后投资损失增加，因而急于出售。整体调整的幅度大约是5%-10%左右。目前看，普通业主多数为试探性降价，先适当调低价格看市场的反应，如果销售不好，业主会考虑继续下降。一位门店经理反映“短期内多次调价”的现象明显增多。“比如位于海淀区龙翔路小区的一套房源，挂牌20天以来，业主调整了3次挂牌价，挂牌价从150万，下降至142万，下降幅度为约6%。虽然3次下调挂牌价，但降幅不大，依旧没能成交。”

　　通州高价接盘者被套牢

　　通州区域在低迷的市场中显得更为惨淡。21世纪不动产数据显示，今年3月北京二手楼市反弹期间，通州网签量反而下挫4.13个百分点。4月网签量再次下挫16.24%，5月前半月网签量跌幅迅猛扩大至39.2%。

　　因交易持续下滑，特价房源比例逐渐提升。通州区域的成交均价在今年三四月份还是1.8万元/平方米，5月已降至1.5万至1.6万元/平方米，一月之间下跌了3000元/平方米，降幅达16.7%。

　　21世纪不动产分析师粟日表示，“不少业主是去年四季度和今年年初购房，那时通州的房价还是2万元/平方米左右，而现在的价格已经下跌20%。也就是说，这一时期购房的业主已被严重套牢。”新房方面，截至目前，今年通州楼市只有两个住宅项目开盘。其中，远洋东方嘉园296套房源仅成交23套，签约率7.8%；华业东方玫瑰二期1478套房源成交308套，签约率为20.8%。

　　学区房热度不减

　　但属于重点小学划片的学区房需求却没有明显下降，在临近新学年的当下，有些小区的成交量还呈上涨趋势。例如芳草地小学所属的东大桥北里、芳草地西街，以及史家胡同小学所属仓南胡同等，由今年1-3月零成交，转变为有成交。

　　据长椿街一位门店经纪人介绍，全市重点小学“北京小学”周边的学区房近期看房量增加了两三成。按规定，落户满三年的家庭子女才能享有入学条件，因此每个新学年开始前的5-8月份通常是学区房的成交高峰期。“比如史家胡同小学划片的朝阳门北小街、仓南胡同，据我们了解，已经卖到4.7万至5万元的单价，比去年同期上涨了24%，而且比周边非学区房高出三成。另外，中关村一小的东南小区也差不多这个价位，比去年上涨了18%；还有芳草地小学、中关村三小也都比去年涨了一成左右。”链家地产首席市场分析师张月透露，家长们在购买后、入学前的3年时间内，70%以上的客户都用来出租，并会在子女毕业后再转手。(记者姚丽颖）