5000亿资金出局 聂梅生年底房价下跌10%说法遭疑

　　降价预言将沉闷的楼市撕开一道裂口。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测，今年年内我国房价将下降10%。该预测被“断章取义”后立刻引来异议者跳起反对。

　　6月1日，她在接受本报记者采访时进一步解释说，在严厉的限购令下，已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分，占交易量7%，出局的资金大约5000亿。入局的是保障房住房，占市场份额30%，投资规模达13000亿，价位在市场低端，到四季度二者在市场综合平衡的结果，将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格，限购范围内的城市回调幅度可达10%。

　　不可忽视的是，限购令实施以来，许多城市房地产交易量大幅下降，但房价并未下降，不少市场人士认为，以“限购令”为标志的行政调控手段误伤了刚性需求，并呼吁放宽限购令。

　　楼市将何去何从?

　　7-8月的时间窗口

　　聂梅生说，去年7月份房价开始平稳，8月份开始反弹上升，北京、上海、广州、深圳这4个大城市房价上涨了20%。

　　“今年的情况跟去年不一样，去年是延续了适度宽松的货币政策，今年则是跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务，今年又是这样。我可以肯定，今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生笃定地说。

　　她认为，这次政府大量动用行政手段如“限购令”，令投机性购房的比例下降，整个交易量将下降7%，交易额会下降10%，“今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”

　　根据海通证券的研究报告显示，调控政策下全国房价涨幅小幅回落。4月重点监测一线城市房价同比涨1.96%(环比涨0.38%);其中，杭州房价同比为-1.2%，房价已经出现下降;4月二、三线重点监测城市房价同比涨3.69%(环比涨0.24%)。总体上，在当前调控政策下房价涨幅呈小幅回落态势。

　　之所以统计数据显示房价还在上涨，一方面是因为结构性的原因，高端楼盘的入市拉高了房价，另一方面是开发商不愿意降价。但在聂梅生看来，从今年4月份开始，房地产开发商在“硬撑”房价。持续严厉的调控政策下，房地产开发商的资金链已经十分紧张。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示，造成开发商资金紧张的原因，主要不是来自融资方面，也不是土地购置带来的压力，而是销售不畅带来的资金压力。36个限购城市的新房交易量几乎占全国房地产交易总量的三分之一，交易金额是总量的二分之一。限购的城市交易量受到了很大的影响。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至5月30日，5月预售商品房项目合计为17个，提供住宅5637套，实现签约的仅为608套，签约率仅8.4%，相比此前3月30.7%、4月28%的签约率，创下自2月末新一轮调控政策后新低。“住宅普遍滞销，卖得好的都是商住项目，而卖得好的住宅多是已经调低价格的住宅。”亚豪市场总监郭毅向本报记者表示。

　　钟伟认为，到7、8月份，市场会迎来一轮真实降价，“每到7、8月份，开发商就会期待宏观调控能放松，但如果政策依旧严厉，许多开发商就会根据自身的资金情况或者战略安排，选择降价。”纵观几轮调控，7、8月份和年底都是开发商降价的时间窗口。

　　钟伟提出限购“三化”论

　　对于限购令给楼市带来的深刻影响，亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示了担忧。他认为，限购政策最根本的核心是限制投机炒房者，但实际上在二线、三线城市，房价增幅不大，炒房投机者的机会并不像一线城市那么多。这些城市实施限购令，容易误伤一些刚需人群，部分二三线城市非常期待对限购政策解禁。

　　有消息称，大连已经放宽了限购令，尽管官方称“限购政策没有变化”，但实际操作中一些不符合购房条件的购房者被“暗度陈仓”。限购令实施一段时间以来，从统计数据上看房价并没有下降，却进而影响了供给。

　　海通证券的研究报告显示，受销售增速下滑影响，开发商单月新开工面积放缓。1-4月，全国房屋新开工面积5.68亿平方米，同比增24.4%;单月全国新开工面积1.69亿平方米，环比下降18.12%。

　　但钟伟称自己是“限购令”的忠实支持者。他认为，限购令精准打击了投资、投机性需求。自实行限购令以来，京沪深穗四城市，唯有对广州的交易量影响不大，因为投机性购房在广州并不明显。限购令已经照顾到刚性需求和改善性需求。许多刚性需求难以入市不是受“限购令”影响，而是受“限贷令”的影响。“如果说限购令严重打击了市场，那么这种打击是十分正确的，假定市场上不是反复购买的投资、投机者，市场受影响应该不大。但事实是，投资、投机比重较大的城市，交易量下滑很大，这些城市的刚性需求被投资性需求压制，泡沫化非常严重。”钟伟说。

　　“很难想象一个美国人或者伦敦人会买这么多的房子，在中国，小部分人持有了大量房子。”钟伟提议，限购政策应该规范化、普遍化、长期化，限购所覆盖的城区范围、限购的套数、限购的户籍和非户籍人口都作出详细规定;另外，所有城市都应该限购。

　　行政手段该退出?

　　如果说“限购”仅仅是手段之一，饱受诟病的还有国家发改委“一房一价”规定和主管部门对价格直接干预等行政调控手段的使用。

　　在历年颁布的调控措施中，中央采取了金融、税收、土地、法律等多种手段来调节市场，但对于调控手段的使用，各界也提出了很多批评意见。

　　中国社会科学院发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》曾指出，我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头，对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是，房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但起不到应有作用，还会造成相反的效果。比如房地产交易环节的税收(营业税)，本来是为了增加成本抑制投机，但由于卖方将其转嫁到房价上，因而成为抬高房价的一大因素。2009年之所以房价、地价大幅上涨，与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此，调控方式和手段亟待创新。

　　中国人民银行研究局副研究员熊鹭也曾撰文指出，总结历次经验，伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策，在具体调控思路、方式、政策内容上，存在着较多问题，主要为住房供给与需求层次不匹配，市场化手段使用不够，可能加大了市场和经济波动，忽视了房地产市场运行的内在规律，过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。

　　熊鹭认为，行政性地直接实施打压房价，很可能加剧行业的周期性波动。房地产成交量是房价的先行指标，前者平均领先后者八个月。在宏观经济指标体系中，量的指标一般都领先价格指标。政府希望能够准确判断房价是否合理，再针对性地出台刺激政策或抑制政策。但房价是否合理很难人为判断，针对房价的政策时松时紧，客观上可能加大了房地产市场的波动。

　　近日，全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵在2011年中国金融理财师年会上也表示，“如果一味地使用行政手段调控商品房价格，就会扭曲市场供求，或是引发房价的报复性反弹，或是抑制正常的经济活动，我们还是应该把政府保障房的责任划清楚，商品房市场应该按市场的规律去发展。”

　　面对房地产调控难局，亦有许多业内人士对行政调控表达了理解。中国房地产研究会副会长顾云昌认为限购是无奈之举。在北京这样的城市，供应量太小而需求量很大，，供求关系改善了，就可以逐步取消限购。许多问题不是调控能解决的，需要制度的改革。“我们现在已经到了改革的深水区，没有顶层的设计，全盘靠民间意识恐怕不行。需要中央最高层次对整个改革的推进，包括政治体制改革、经济体制改革、房地产体制改革、金融体制的改革、土地制度的改革、财税体制的改革等各方面的改革。”顾云昌说。

　　聂梅生预测，今年下半年调控政策将不会放松，楼市没有理由乐观。