深圳房价真跌假摔并存 楼市博弈进入白热化

　　深圳房价下跌了吗？从个盘看，确有价格低于周边两成的新房，也有议价空间超过一成的二手房。从全市新房成交均价看，上周相比4月最后一周每平方米跌了7000多元，跌幅达三成以上，显然是假摔。

　　目前，深圳住房价格呈现的就是真跌与假摔并存的局面。专业人士认为，这是楼市各方博弈进入白热化的表现，持续高位僵持的深圳房价即将选择方向，而政策是最有分量的“砝码”。

　　个盘降价接力

　　龙华片区是深圳楼市成交活跃的区域。新房均价早已跃上每平方米2万元的台阶。5月22日，记者连续接到中介发送的信息，称该片区有两个在售楼盘出现了价格松动。在合正中央原著，记者被告知，周末推出了一批特价房。如143平方米的四房，特价前一般只有两个百分点的折扣，现在达到八九个点。350万元一套的新房，330万元可以搞掂。附近的金地上塘道也有优惠促销之举。销售人员称，21、22日两个休息日，进行了限时抢购清盘活动，客户通过团购的方式，在现场九七折优惠的基础上再获得九七折。以一套位于八楼的97平方米四房为例，原价220多万元，现在可省7万元左右。

　　另据消息，佳兆业的八八折销售策略，已从大都汇扩展到茗萃园，从公寓延伸到商铺。

　　而在4月下旬率先拉开降价促销序幕的龙岗区，继中海康城、万科清林径之后，上周末又有徽王府加盟。该楼盘推出100套限价现房团购活动，限价8500－－10500元／平方米，价格区间比中海康城下移500元，比龙岗一手房成交均价低两成。

　　“无论是新房还是二手房市场，卖方的强势地位都在弱化。”世华地产市场研究中心总监肖小平介绍，近期，全市二手房成交平淡，业主反价现象消失了，他们给出的议价空间在增大。

　　中联地产副总裁杨h也表示，目前，深圳二手房价格出现了小幅松动，有的笋盘议价空间超过一成。

　　整体房价假摔

　　23095元、14045元、14257元、15781元，从最近四周全市新房整体均价数据看，房价出现了高位跳水，后三周比前面一周大跌7000元－9000元／平方米，跌幅最多时达到四成。离2008年深圳房价低谷时的11000元仅高出3000元。如果这些数据真实反映了房价的实际情况，深圳就完全有理由宣布率先完成楼市调控任务。

　　实际上，目前，除中海康城外，还没有第二个楼盘公开说出“降价”这两个字。而且，即使是中海康城，也有业内人士对其所谓降价两成的说法不以为然。据记者观察，龙岗、龙华新盘虽有松动，但降幅较小，仍属试探性质；而关内新盘迄今罕有降价信息，甚至连像样的促销动作都没有。

　　“最近新房整体价格数据的大降属于典型的假摔。”一位资深中介分析人士透露，整体数据“好看”，主要因素是成交结构所致，5月初以来，绝对价位较低的关外住房周成交比例都占到全市的八成以上，甚至超过九成，从而拉低整体房价。与此同时，受限价政策制约，部分高报价新盘无法取得预售证，要么降低价格，要么改为现楼销售(未计入按日公布的预售价格数据中)。还有一种情况是，开发商为了适应限价要求，取消原来的装修计划，直接销售毛坯房，从而拉低全市均价。“一句话，当前深圳楼市真正降下来的是房价数据，买房人对房价下跌感觉不明显。”

　　政策仍在加压

　　一方面，大多数开发商仍坚守高房价，按兵不动，另一方面，中海、万科、佳兆业等大牌房地产企业开始试探性降价或平价促销，而且跟进者逐渐增多。

　　利益各方博弈房价进入白热化，卖方强势渐减，买方话语权渐增。楼市僵局变盘在即。调控政策成为当前影响楼市选择方向的关键性因素。

　　政府态度非常明确。一个月前，国务院向全国派出16个房地产市场调控工作督查组。第一组直奔深圳，相关负责人表示，在楼市僵持之际，调控不能放松，保障房建设要提速，目标是争取房价合理回调，至少要让房价保持平稳。

　　之后，调控政策出现趋紧态势。银监会有关人士表示，商业银行可自主决定上调房贷首付比例；部分银行进一步提高了房贷利率，延长放贷周期。发改委大力推动“一房一标价”政策的落实，广东省近日出台了相关细则。北京等第二批城市或在下半年推出房产税的消息传出。有专家预言，第四轮楼市调控近在眼前。深圳列出二手房按评估价征税的时间表。在房价初见松动，面临方向选择的节点上，政府坚持调控，甚至有加码的举措。

　　世联地产(002285,股吧)预测，今年全国新房销售面积将下降一成以上。同时，开发商预备应对房价下跌的善后之策。资金紧张的，应降价促销，加速出货，减缓甚至停止开工。

　　中联地产杨h表示，深圳二手房供应量是新房的4倍，价格则低两成左右。业主放盘积极性提高，加上存在一些价值“洼地”，急需购房的首次置业者可以优先考虑二手房。

　　“卖方强势减弱的时候，是相对较好的买房时点。调控政策空前严厉，不排除房价下跌的可能。特别是二手房按评估价征税推出时，房价更有可能短期下跌。但一些人期待的暴跌难以出现。”世华地产肖小平说，买房“抄底”难度太大，前些年不少人就吃过等“抄底”而错失买房时机的亏。(记者 谭建伟)