上海开发商加大推盘力度 全新项目“低开”跑量

　　5月已过大半，开发商推盘力度逐渐增大。本周末上海市内预计有7个住宅项目开盘或加推，环比上周增加3个，总计推盘套数约330套，开盘均价23373元/平方米。虽然新推项目数量有所增加，但记者发现，房源套数并未相应增多，开发商仍在使用少量多批、试探市场的营销手段。紧接而来的6月，上海预计将有大量全新楼盘上市，开发商很可能为了赢得市场跑量快销，采取隐性降价的“低开”方式进场。

　　开发商“少量多批”加推房源

　　据上海搜房网数据监控中心截至5月19日的资料显示，本周末上海市区预计有7个住宅项目开盘或加推，其中公寓项目4个，别墅项目3个。从环线位置来看，本周末预开盘的7个项目全部位于外环以外，其中浦东和宝山各占2席，奉贤、松江、闵行则分别有1盘上市。

　　记者发现，虽然本周末预开盘项目数量环比上周上涨75%，推盘套数环比却下跌57.4%，在周末7个欲推盘项目中，除位于奉贤海湾板块的棕榈滩海景城推房量过百套，浦东唐镇的毕加索小镇有80来套房源上市外，其余5个盘的推盘量都在50套以内。

　　上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，近7周以来，上海本地住宅周末开盘量均为个位数，推盘量也始终不足1000套，本周末也同样未见明显提升。目前上海住宅市场整体处于上行通道，但随着“一房一价”等新政的实施，部分开发商选择观望或者少量入市试水的心态来面对市场。预计未来短期内开发商仍将以“多批次、少推盘”的营销手段应对调控。

　　预计紧随而来的6月将有37个住宅项目开盘，其中有17个全新盘计划入市，占据全市6月总预开盘量的46%。在今年1月底的限购令及房产税新政后的2月至4月期间，大多数开发商都持观望态度，新入市的项目基本以老盘新开为主，鲜有全新盘入市。但随着新政度过一个适应期，成交逐渐回暖，特别是外环外刚需板块成交颇为踊跃，开发商顺势抓紧推盘以抢占有限的市场份额。

　　新开楼盘“低开”跑量

　　相对于“老盘新开”的项目，全新盘入市的定价顾虑相对更少，为了在目前清淡的市场环境下取得销售突破，一些新盘采取“低开”策略，定价较之前计划有所下调。记者一从大型品牌开发商处了解到，该公司旗下位于宝山一全新项目预计将于6月开盘，售楼处和样板间近日已对外开放，首批房源的报批价格约为22000至23000元/平方米，比之前公司25000元/平方米心理预期价位已有明显下调。

　　而在此前，上海的中海御景熙岸、南京的碧桂园凤凰城等项目均是全新项目以“低开”的形式隐性降价，均取得了不错的销售业绩。目前各地已出现的带头降价的大多是品牌上市房企旗下项目，说明品牌房企为抢占市场份额而进行的主动降价已初显苗头。

　　数据还显示，2011年以来标杆房企已确定融资达190亿元，相当于去年全年标杆房企融资额的一半，且以海外融资为主，年利率往往超过10%，成本较高。有分析人士表示，今年年内调控基本没有放松的可能性，标杆房企的筹资压力将逐渐增大，这将成为下半年房企降价的主要动力。