部分城市楼价不容乐观 楼市调控长期趋势明显

　　日前，国务院派出的房地产调控督查组在南宁听取汇报后，发改委副主任穆虹称，“各地不要抱不切实际的幻想，要切实抓好房地产的调控工作。”这或许说明房价上涨的压力仍比较大。然而，从一系列现象来看，部分城市楼市已岌岌可危，有几个现象值得高度关注。

　　世联地产最近表示，通过测算，2011年第二季度全国潜在供应面临放大态势。在其长期监控的40个城市中，北京、杭州、苏州、南京、上海和温州等城市潜在供应将大幅超过实际需求。世联地产认为，目前通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，或将再度抑制市场需求，二季度市场走量不容乐观，部分供给远大于需求的地区面临较大的价格下行压力。一方面，供给明显增加；另一方面，需求受“一刀切”的政策限制，和在调控政策下的观望心理共同导致需求减少，供大于求的局面很可能将出现。

　　与此同时，招商银行和贝恩顾问不久前联合发布的《2011中国私人财富报告》透露，个人可投资资产1000万元以上的高净值人士对直接购买国内住宅的投资热情下降。2011年初，投资性房地产在高净值人士资产配置的比重下降4个百分点至14%。90%以上的受访者表示将不再增加房地产市场投资，一半的高净值人士表示逐步在撤回房地产市场上的资金。

　　从一些城市的房价收入比来看，投资房产依赖于房价持续攀升的预期，而不是买房相对于租房更划算。根据中金公司测算，一线城市的房价收入比为15倍，高出香港35%左右；二线城市房价收入比为10倍左右，与香港相当；三线城市也达8倍左右。中国拥有的住房成本(9%)远高于租金收益(2.5%)，意味着房产投资的主要价值在于房价上涨。

　　在高房价的背景下，正是较多的富人强劲的购买力，支撑了住宅价格的持续上涨，而所谓的刚性需求购买力则相对不足。当中国的富人实际需求下降，甚至有近一半的富人将逐步抛售房产时，刚性需求根本无力承接来自房产商与炒房人的双重供给。

　　值得关注的是，在宏观调控的重压下，不少一、二线城市住宅销量大幅下滑。搜房二手房网的数据显示，98%的上海房地产经纪人日工作时间超过8小时，近一半的经纪人日工作时间达到12个小时。事实上，去年全年21世纪不动产已出现亏损1.466亿元。

　　由于楼市调控长期化的趋势比较明显，因此，投资需求比例较高的部分城市，今年将面临谁来接盘的严峻问题。