房地产蓝皮书：年内预计出台更严厉楼市政策

　　社科院发布房地产蓝皮书称，住房持有环节或成为未来政策调控重点

　　昨天，中国社会科学院发布2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。蓝皮书称，2011年房地产市场将出现结构分化，中高端商品房仍有价格上涨可能，低档商品房则存在价格下调可能。报告预测，年内可能出台更多严厉调控政策，以防止随时可能出现的楼市反弹。建议快速在全国推广房产税等政策，以从持有环节打击楼市投机。

　　蓝皮书称，2011年初国家提出当年1000万套、“十二五”3600万套的保障性住房建设目标，必将形成中高档商品住房供给进一步趋紧、低档住房供给大幅增加的强烈预期，导致中高档房价存在走高压力，低档房价存在走低压力。同时，将保障性住房纳入房价测评体系的结果也将使平均房价呈下调趋势。

　　对于近期政策走向，蓝皮书称，住房市场投机性需求仍未被有效抑制，更多严厉的调控政策可能在年内出台。并预计，新的调控政策可能向存量市场延伸，住房持有环节可能成为未来政策调控的重点。

　　蓝皮书重点分析了土地财政和税费改革对于缓解楼市上涨动力的意义，建议“十二五”期间，应改革土地财政，统筹协调各级政府间财政分配关系、财权和事权关系，逐步健全地方税体系，完善分税制。整合房地产开发与交易环节税费，杜绝不合理收费，并在适当时机整合房地产契税和房地产印花税。

　　社科院相关专家认为，目前上海、重庆的房产税试点在“十二五”期间应加快向全国推广。但全面征收房产税需要明确一些基本原则，包括征收宜从量从价综合征收、免征或起征点体现各地区别对待、立法明确税收用途。(记者 于兵兵)

　　社科院：中国新增住房刚性需求峰值已过

　　如果说城镇每年新增家庭对住房的需求是支撑开发商不断涨价的主要依据，那么中国社会科学院昨日给出的统计结论将令市场预测大大改变——社科院昨天发布“2011年房地产蓝皮书”称，近几年中国城市化速度已经开始下降，新增家庭数量的峰值已于近年完成，其所带来的住房需求正在减少。

　　整体新增需求正在放缓

　　根据蓝皮书的分析，从全国来看，每年城市新增家庭数量及由此带来的住房需求正在减少，刚性需求对房价长期上涨的动力已不复存在。短期的市场走势将取决于资本市场对投机性购房需求的转换。

　　不过，社科院李恩平副研究员也强调，上述判断是基于全国背景，不排除一些大型城市和宜居城市近年来仍存在新增家庭数量不断增长的可能。

　　据介绍，2000年至2010年十年间，我国城镇累计新增商品住房面积43.26亿平方米，新增套数在4300万左右。截至2010年末，全国城镇存量住宅建筑面积大约在145亿平方米左右。从2008年开始，我国城镇新增住房套数已经超过了新增的家庭数，加上存量房，整体户均住房已经达到或者超过了一套。

　　对于目前的房价、收入关系，社科院称，2009年我国城镇家庭的平均房价储蓄比是33.7，即城镇家庭平均需要33年的储蓄总和才能购买一套商品住房。“同时，我们对不同的收入层次进行了细分，其中低收入户、中等偏小户等近60%家庭户房价储蓄比都在40以上，而家庭的生命周期中能够形成储蓄的最多30年，这就意味着至少60%以上的家庭在现在的市场上是无力购房的。”李恩平称，这就意味着中低收入家庭消费型需求被驱逐出了购房市场。

　　建议开征房地产持有税

　　社科院在“2011年房地产蓝皮书”中还系统总结了“十一五”期间楼市的主要问题。

　　首先是地方政府对土地财政的过度依赖。据介绍，“十一五”时期全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。 而保障性住房建设却严重滞后、监管力度不够。据了解，2006年至2009年，我国经济适用房投资累计竣工145万套，占同期住房竣工套数的比重仅为7.7%。

　　与此同时，房价持续攀升，房地产投机未得到有效抑制;房地产税费制度不合理，单方面提高了土地与商品房的成本，助长了囤房囤地，造成了房地产资源的闲置和浪费。

　　对此，社科院建议：建立保障性住房建设管理长效机制，开展房产普查，在准确掌握房地产基础数据的基础上，根据土地供求、城市化进程、人口变化、居民收入增长、房地产市场供求等制定切合实际的中长期战略;改革土地财政，开征房地产持有税，弱化并替代地方政府对土地财政的依赖，调节住房市场分配。(记者 于兵兵)