多部委“储备”楼市新政 预防五一价格反弹

又逢假期。按照国务院传达的总体精神，与房地产调控相关的各中央部委，已经把预防“五一”小长假楼市非理性反弹当做眼下最主要的任务。

抢在“五一”小长假到来之前，国务院房地产调控政策落实督察组已经开始向国务院进行专项汇报。在肯定各地积极落实中央房地产调控政策的同时，亦提出部分地区“新建住房价格控制目标设置与公众预期存在距离”等问题，同时，督察组在汇报中也提到了部分城市面临成交量、成交价格非理性反弹的压力。

记者了解到，包括住房和城乡建设部（下称住建部）、国家发展和改革委员会（下称发改委）、国土资源部（下称国土部）、人民银行等部门，已经做好包括分地区提高第二套住房首付比例在内的多项政策储备，强化落实，预防在“五一”小长假内可能出现的楼市非理性反弹。而在过去的一年中，在假期之前集中出台政策进行预防，已有多次先例。

压力仍在

在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市中，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。

“在向国务院的汇报中，我们明确指出了部分城市所指定的新建住房价格控制目标与人民群众预期存在一定差距的问题，也把督察组给出的整改意见一并附上。”4月27日晚间，一位督察组成员向《中国经营报》记者表示。在此之前，他随住建部部长姜伟新率领的督察组，前往陕西进行督察。

4月20日，8个督察组已经全部返京。按照国务院的要求，“五一”小长假前，相关督察的汇总材料已经上报至国务院。4月28日清晨，住建部一位官员亦向记者证实了这一消息。

他同时还表示，对于进一步稳固4月以来楼市调控政策取得的效果所面临的压力，包括住建部在内的房地产调控部际联席会议的中央政府各组成部门，都有“充分的认识和丰富的准备”。

国家统计局的数字亦证明了这种压力的存在。在国家统计局进行直接数据提取的70个大中城市中，依然有29个城市3月份新建商品住宅价格环比涨幅超过0.5%。而进入4月以来，北京、上海、杭州等热点城市的成交量开始逐渐反弹，4月18日至24日上海商品住宅成交均价高达31720元/平方米，环比大幅上涨58.4%。

“这些压力我们在向国务院的汇报当中都有涉及，没有躲避和漠视问题。”前述督察组人士表示。

中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，成交量是一个先行指标，通常情况下，在成交量出现反弹后一个月左右，新建商品房销售成交均价都会跟随反弹，因此，一旦成交量出现反弹，政府部门就“相当重视”。

中国房地产信息研究中心的数据显示，4月18日~24日，全国35个城市中，量价齐升的城市达到17个，逼近半数之多。其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨。杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅领涨十大重点城市成交量排行。

再酿新政

现在的情况是，对于房地产价格控制压力比较大的城市，可以适时地在当地继续调高第二套住房的首付比例，比如到70%。

为预防“五一”小长假期间出现房地产市场非理性反弹的情况，包括住建部、国家发改委、国土资源部、人民银行、银监会等在内的中央各部门，已经制定好相应的应对政策，在国务院明确相关精神后，随时下发执行。

记者了解到，这些政策涉及个人购房信贷政策、土地交易制度、地方保障性住房配套政策、房地产企业融资政策、房地产价格管理政策等多个方面，其核心系围绕落实既有的中央调控政策。

“现在的情况是，对于房地产价格控制压力比较大的城市，可以适时地在当地继续调高第二套住房的首付比例，比如到70%。”对于这样的“传言”，住建部官员表示不便正面评价，但这位官员证实，国务院确有这样的“总体精神”存在。

4月14日，国务院常务办公会提出要求，对于个人购买第二套住房，其首付比例不得低于50%。按照目前人民银行总行的规定，人民银行在北京等城市的营业管理部在会同当地政府以及上报人民银行总行的情况下，可以对二套住房的首付比例在当地范围内进行调整。

同时，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。

国土部还有意推广将保障性住房用地作为商品房用地出让前提的做法。即通过要求地方国土管理部门在完成保障性住房用地供应之前，不得供应商品住房用地的方式，逼迫地方政府确保保障性住房的配套土地供应。

“在督察的过程中发现的另外一大问题，就是对保障性住房的土地、资金配套政策不到位。”前述督察组的人士称。

除此之外，中国银监会已经确定从5月1日开始，对房地产信托进行集中清理，而住建部则准备对各地执行限购政策过程中的“豁免”条款，进行一次集中的清理与规范。

短期对冲

在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，在各类来源中增长最快。

由于严厉的调控政策，不少开发商延迟了楼盘上市时间，业内普遍预期五六月份推盘量将大增，同时开发商资金链紧绷，届时房价可能出现拐点。但本报记者在走访中发现，由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多，开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境，且有不少开发商对后市仍抱有幻想。

有开发商称，开发商如今资金状况与2008年大不相同，市场状况也比2008年好很多。截至4月26日，根据已经发布业绩的67家上市房企一季报，一季度末合计持有货币资金1534亿元，短期借款只有469亿元，一年内到期的流动负债合计684亿元，货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和，短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。

不仅如此，大量房企还可以通过境外融资获得大量资金，对冲了国内信贷收紧的效应。仅在香港市场，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元人民币，世茂房地产、宝龙地产、合景泰富、仁恒置地、龙湖地产、雅居乐等房企纷纷在境外发行各种债券或优先票据融资。

在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，在各类来源中增长最快。以富力地产最近一次融资为例，4月下旬，富力通过旗下离岸子公司成功进行海外淘金，短短一周的时间，合计6亿美元的优先票据已经获得了超额认购，金额达9亿美元。

对于房地产调控下的市场走势，李文杰认为，如果房价长期处于高位，调控也将持续下去，甚至可能会出台更严厉的调控措施，开发商应该适当调整价格。