张旭：终结房地产行业暴利不能只盯住商品房

　　近日，国家发改委有关人士称，正在研究实施商品房反暴利规定。消息一出，鼓掌者有之，叫冤者有之，冷眼旁观者有之。华远地产(600743,股吧)董事长任志强似乎带着一种等待许久的解气心情，为发改委的调查叫好，表示这可以让全社会公正了解谁是暴利（的获益者），别总被埋在欺骗之中。

　　一些开发商和专家学者，将房地产暴利根源指向土地垄断，“反商品房暴利应该先反土地暴利”。当面粉价格居高不下时，指望面包便宜不现实。2010年，全国土地出让收入2.9万亿，占地方本级收入的71%，占地方财政收入总量的40%。由此可见地方政府对土地财政的依赖度。

　　从去年开始，国土部要求防止高价地，溢价率超50%、总价或单价创历史新高的地块要上报。去年楼市调控开始后，不少地方陆续出现溢价率走低，土地成交单价同比下降。但也要看到，供地越来越郊区化，一些地方政府变相抬高底价来降低溢价率……而2010年无论是土地总收入，还是在地方本级收入中的占比，都是同比大增。

　　由此看来，开发商呼吁解决土地暴利的问题，有道理。但不能否认的是，房地产的暴利构成还包括开发商的利润。房企可以罗列出一堆土地成本、税费成本、建安成本、管理成本等等，但是普通市民只有一个朴素的疑问：地价不变，建安等成本要素未明显上扬，房价早已大涨，甚至翻着番往上涨，涨的是什么？

　　2009年、2010年，许多楼盘一年之内涨价超过50%甚至超过100%。还有许多聪明的开发商“低开高走”，温水煮青蛙蓦然回首，半年之中，一些大盘通过一次次的“平价开盘”、价格微涨，成功把自身售价同时也将区域房价水平拉高了几千元。这背后利润率的高企恐怕自不待言。

　　另一层面上，项目预售款和企业融资解决了开发商主要的资金问题。一块地就可以撬动一个大盘开发商手里的砝码就是一个三成左右的启动资本金。开发商的这种高投资回报率，在体现开发经营水平的同时，也很难洗刷暴利的指摘。

　　回过头来看，商品房反暴利还在研究阶段，这一政策究竟是重磅落下，还是只放一个信号紧紧开发商的神经，尚未可知。对“暴利”的认定，包括反暴利的具体操作，恐怕也会是一个艰难的过程。

　　从字面上看，反暴利只是商品房反暴利，土地反暴利是否包括在内还不清晰。房地产的暴利美学，能否休矣还有待时间检验。