银政携手 一季度保障房开发贷款大增40%(2)

国开行也是各地保障房融资中最热心的支持者，该行重庆分行提供给本报记者的数据显示，2010年全市保障房贷款发放额为176.82亿元，国开行发放额为38.46亿元，占比为21.75%。

　　难以为继的未来

　　对商业银行而言，放贷最为谨慎的则是400万套公租房和廉租房。

　　不过，商业银行对于保障房项目并非饥不择食，不分良莠照单全收。

　　对于1000万套保障房，近200万套的经济适用房和两限房，由于其可以出售，房地产开发商参与性较强，商业银行参与态度也较为积极，5000亿的建设资金压力并不大；而对于400万套的棚户区改造，商业银行便会有所取舍。

　　以北京为例，某国有大行北京分行人士告诉记者，目前对于经适房项目，各家银行已经争得不可开交；而不少银行对棚户区改造项目却颇为谨慎，各家商业银行的相关信贷政策差异也已显现。

　　“由于前期拆迁工作繁杂，项目贷款期限较长，一般为5-10年，目前，建行并不针对棚户区开发企业发放贷款，只能针对负责城市棚户区建设的政府平台公司和一些非房地产企业发放贷款。”一位接近建行的人士告诉记者。

　　对于商业银行而言，最为谨慎的则是400万套公租房和廉租房，由于其还款来源主要依靠未来租金收入，是否出售也尚未明确，且贷款期限一般很长，商业银行积极性并不大。

　　本报记者此前获得的一份调研报告透露，以重庆公租房为例，目前该市公租房租金水平大约为市场价格的50%-60%，租金仅可勉强覆盖利息，而重庆公租房贷款期限一般在10-13年之间。当地银行业人士还告诉记者，除还款来源外，公租房贷款的抵押担保也堪忧。

　　“目前，保障房公司主要提供信用担保，无法提供抵押，总行也比较关心法律从程序上的抵押所有权，因为开发方实际上没有土地，没有足够资产可以抵押。”上述人士介绍。

　　在北京，商业银行参与公租房项目，仍限于商业性普通住宅项目开发的“配建”项目，银行尚未真正推出纯粹的只针对公租房贷款产品。据上述接近建行的人介绍，目前北京市一般住宅小区公租房配备比例最高可达30%。

　　对于银行而言，现有的公租房模式是不可持续的。上述国有大行房地产金融人士透露，以北京为例，未来公租房租金为市价的70%-80%，这也只能覆盖利息水平。

　　如此背景下，为支持保障房项目，建行甚至推出了一款期限高达35年的长期保障房贷款，在其精心设计的还款模式中，若以财政补贴、租金为主要还款来源，35年后方可还本付息。

　　然而，在各地纷纷推出的保障房计划当中，公租房的比例却一直在增加。

　　国泰君安最新出炉的保障房建设调研报告显示，在上海三大类保障性住房中，4万套公租房是2011年新增部分，其比例占到14.4%，其建筑面积一般控制在40-50平方米。如果不考虑地价，按照一平米2000元的建造成本来算，只需要20亿元。如果按照已收储的价格，即1万元/平米计算，需要200亿元。

　　上海公租房有三大资金来源：其一是，从公积金增值收益中出资约15亿元；二是土地出让净收益按10%，按上海去年出让土地1369亿元估算，此部分将能筹措130亿元，可完成2万套左右的房屋建设。剩余部分则需仰仗金融机构发放公租房中长期贷款等方式。

　　而在不少银行人士眼里，目前商业银行的积极表态，更多的是形式大于内容。某政策性银行南方分行人士告诉记者，该分行与当地政府签署了500亿元的保障房合作授信协议，“实际连10亿元都没支持”。