楼市或步入“以价换量”时期 开发商扛价难继续

　　楼市调控政策近期频出，已经从需求管理延伸到价格控制。继国务院督查组完成对16省市的督查、银行开展新一轮房贷压力测试之后，国家发展改革委有关负责人日前公开表示，发改委正在研究商品住房领域实施反暴利规定，并会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。接受《经济参考报》采访的专家认为，尽管目前多数的房地产开发商还在扛价不降，但在成交量持续低位徘徊、政策步步趋紧的情况下，开发商将从主动降价演变为被迫降价，进而换取成交量。

　　“目前高层的表态是一致的，即楼市调控不动摇、力度不放松，因此后续政策放松的可能性不大。”中国房地产学会副会长陈国强说。北京中原地产张大伟认为，限购、限贷、加税、增供等政策正叠加作用于楼市，国务院督查组完成调研后近期应该会有一个表态，不排除对房价进行新一轮限制的可能。他预计，二季度深化调控的措施还将次第出台。

　　房市政策的持续加压，已经在楼市的“量价对比”上有所体现。上周各大城市住宅成交量仍于低位徘徊。据中原监测，上周9大城市新建住宅成交量与前6周的周均值相比微增4%，与去年同期相比下降66%，仍处低位。分城市看，北京等7个城市上周成交量仅为去年同期水平的2至5成，上海、广州由于去年同期成交较为平稳，上周恢复至去年同期的8成左右。另据上海统计局25日发布的数据，上海(4月1日至4月24日)商品住宅的成交量只有5年来同期成交量平均值的50%左右。与此同时，二手住宅成交量也持续低迷。中原监测的5大城市中，上周，上海、广州、深圳、天津的二手成交量较前4周均值持平。

　　在成交低迷的同时，各地楼市的成交价格也呈现出停涨回落和进一步松动的迹象。据亚豪机构统计显示，北京4月前26天商品住宅成交均价为22357元/平米，同比去年同期下降了2 .6%。另据中原监测的5大城市中，二手挂牌价格出现明显松动，上周五大城市二手挂牌盘源中价格下降的比重均接近或超过50%。

　　这些数据显示，虽然楼市僵局尚未打破，但各方的心态正悄然发生变化。中原集团研究董事程澐介绍说，卖房业主已不再像此前那么强硬，下调价格房源的比例开始增加。记者了解到，目前北京二手房业主对房价的预期已开始出现变化，降价的意愿增加，部分区域成交价呈现下降。

　　据“链家地产”市场研究部统计，龙泽苑西区目前售价为19000元至21000元每平方米，降价幅度在1000元每平方米；金泉源售价为16000元至17000元每平方米，降价幅度为1000至2000元每平方米；北京新天地售价为20000元每平方米，降价幅度为1000至1500元每平方米。“链家地产”首席分析师张月告诉记者，受整体市场调控环境影响，当前业主对于房价上涨信心不足，认为未来房价将可能下降是业主降价的一个重要原因。同时，改善性业主急于出售以及投资客前期购置成本较低适当降价后收益依然可观也是业主降价的原因之一。

　　心态出现变化的不仅仅是业主。“开发商的心态也已经有些微妙的变化”程澐告诉《经济参考报》记者，个别房地产企业开始在价格上做一些调整。数据显示，在国内信贷趋严的情况下，标杆房企在加紧融资的同时，购地也日趋谨慎。上周在中原监测的15个城市中，广州、长春、郑州的6幅地块均以底价成交，招商、保利、葛洲坝(600068,股吧)等大型房企均于武汉以底价拿地。

　　“一些楼盘采取价格低开或一定程度的让利，是调控政策显现的重要表现，表明开发商欲通过一定的价格策略刺激成交量。”陈国强说。

　　亚豪机构副总经理任启鑫接受《经济参考报》记者采访时也表示，5月1日，《商品房销售明码标价规定》执行后，届时，开发商将不能如往常一样，随时上调房价，随意决定价格的涨幅，这将在一定程度上制约房价上涨空间。同时，5月将进入楼市供应的高峰期，而购房需求在“限购、限贷”之下已急剧缩减，楼盘的集中供应将加大各项目间的竞争压力，如果楼盘在实际销售中遭遇大面积滞销，再加上开发商普遍面临的资金困境无法解决，很可能通过下调项目售价，从而促进销售，实现销售回款来缓解资金压力。

　　任启鑫指出，虽然目前更多的开发商还在扛价不降，并寻求多种融资途径解决资金瓶颈，但客观现实是无论采用何种融资方式，其核心还是需要销售来支撑，成交低迷将连带造成企业资金面问题的爆发，开发商恐将从主动降价演变为被迫降价。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，在可以预期的二三季度，货币政策保持从紧的可能性较大，还将加息和提高存款准备金率，房地产政策也难以放松，在这种政策背景下，若不出意外，接下去3至6个月，一线城市必将出现房价下跌。但在通胀和人民币升值的压力下，房价下行空间也将受限制，上海等多数城市房价整体下跌幅度很难超过10%。

　　而“一旦价格适度下调，将能促进市场成交”，程澐说，未来一段时间内楼市将步入“以价换量”时期。 记者　李佳鹏　王涛 魏宗凯