杨红旭：楼市僵持政策不能放松 或出台新政策

　　据经济之声《央广财经观察》报道，从1月26日新国八条出台至今，时间已经过去整整三个月，市场现在最期待的莫过于国务院督查组调查结果的落地之音。

　　据报道，国务院督查组已经返京正在汇总调查情况，随后将酌情对社会公布调查结果。上周中国指数研究院监测的全国35个城市当中，量价齐升的城市达到17个，将近半数之多，其中21个城市成交量环比上涨，26个城市均价环比上涨，这当中杭州、北京分别以91%、57%的环比涨幅领涨10大重点城市成交量。而上海更是在成交涨幅超过30%的同时创下了周均价突破每平米3万元的历史新高。但是据中原地产的监测，与前六周的周均值相比，上周全国九大城市新建住宅成交量微增4%，与去年同期相比下降66%，仍然处于低位。在多数热点城市市场也并没有出现明显的回暖，按照国家统计局的数据，今年3月份全国70个大中城市当中，北京、深圳两地的房价和上月持平出现涨停现象，这当中，北京是近7个月以来首次出现涨停。

　　尽管如此，但是一部分城市回暖态势还是非常引人关注，调控升级的风声也似乎骤紧，升级的预期似乎也在加强。经济之声特约观察员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭就房价的未来发展做评论。

　　主持人：新国八条消化了近三个月，从刚才介绍的周成交量来看，市场正在缓慢回暖，特别是北京、上海、杭州这三个城市特别明显，有媒体甚至用了京沪杭楼市集体上演强势回暖的标题。据您观察，现在楼市总体的情况是不是像媒体所说的这样。

　　杨红旭：媒体有点夸张，应该说现在全国楼市或者东部大城市楼市基本上还处于一种僵持阶段，当然现在部分城市成交量可能有所反弹，这也主要是与前一段时间相比，如果是与去年同时段相比应该说成交量是大幅萎缩的。另外，很多机构用的是周成交数据，周跨度太短，不容易反映成交结构问题，可能在这周里几个豪宅成交量多了，就会拉高均价。

　　主持人：能不能理解为这一周的数据只是一个暂时现象？可以这样说吗？

　　杨红旭：第一，是暂时的，第二，并不反映整体态势。但我觉得市场确实是在复苏，主要是指成交量有所上升，价格基本上还是在盘整或者说有些城市可能已经出现了下跌。

　　主持人：除了成交量上升之外，大家还在担心价格是不是也在悄然上升，今天关于楼市的消息很多，我们逐一地看一下。有报导说因为房地产收入快速下滑，所以海口打算率先停止执行限购令，我们和中央台驻当地记者站联系了一下，核实这个消息是不是属实，海口相关部门的答复是没有停止限购令的打算，这个消息显然不属实，但是出现这种传言是不是也有一点耐人寻味的东西在里面？

　　杨红旭：这是肯定的，虽然是传言，但是在这样一个时期，也同样反映出某些地方政府的心态，尤其是一季度楼市比较低迷，包括土地市场也是，房地产税收包括土地出让金就会大幅下滑，自然会引起地方政府的忧虑，尤其是像限购政策对市场影响比较大，地方政府为了自己的利益觉得政策是不是太紧了，我觉得这不仅是海口市的一些想法，可能是全中国很多城市政府的想法。

　　主持人：其实是地方政策和中央政策博弈的心态。我们再来看一条来自《21世纪经济报道》的消息说，中资房企海外发债再创新高，截止到4月11日，今年以来，内地房企通过海外发行高息债券等方式，融资力度空前，达到了700亿元新高，据您的了解，实际情况是这样吗？

　　杨红旭：基本上差不多，态势是从去年就已经出来，主要是房地产调控力度较大，尤其是国内融资门槛进一步提高，很多房企在国内银行也好、信托也好，基本上融资很难，有些企业因为是在境外注册或在境外上市，他们有条件在国外发现债券，但是发债的成本都较高，远高于国内银行贷款成本，因为人民币升值，有些海外资金也愿意贷款给国内的房企，不仅能有高额利率，而且还有套取人民币升值的收益。

　　主持人：有网友评论说，是带着喜忧参半的心情，喜的是一方面说明我们国内融资遭遇了困难，房地产开发商的资金链紧张；但忧的是也说明开发商找钱的渠道还是有的，是不是真的是这样一种情况？

　　杨红旭：融资渠道当然是很多的，关键在于融资成本的高低，真正想法比较好、比较高的融资成本，总归是能贷到款的。并不是每家房地产企业都有条件可以在海外进行借贷。只有在国外注册的公司才有这个条件，大部分国内房地产企业都没有这个条件借外债。

　　主持人：毕竟融资成本还是非常高，要考虑一下成本的问题。最后我们说说国务院楼市督查组回到北京，现在应该是处于汇总情况的阶段，此前督查的过程中，可以看到高层对于房地产调控的看法，像国家发改委副主任穆宏就曾说，中央的态度很坚决，现在有一些地方持观望情绪，希望各地不要抱不切实际的幻想。国土部副部长贠小苏则表示，中央已经把城市住房为主的问题不仅仅当作经济问题、民生问题来看，已经上升到政治问题来看待，特别是已经影响到社会政治稳定大局的全局问题来认识与看待，这可以理解为一种暗示，也可以理解为是对地方政府的告诫。有观点认为，目前房产调控如在税收、土地等方面的升级预期开始进一步增强，你同意这样的分析吗？

　　杨红旭：在目前市场比较僵持的情况下，政策肯定不能放松，去年曾经有这样的先例，这次中央还是比较担心或者说是比较未雨绸缪，因此派出了八个督查队对各地进行督查，希望各地能够较好落实政策。如果目前僵持态势进一步持续，我预计督查组向中央汇报之后可能会推出一些新的措施，主要还是进一步要求和督促地方政府落实中央政策，当然不排除有些新政策，在税收方面像房地产税试点、土地增值税、个人所得税等还有进一步提高的空间。另外，包括土地出让方面的制度变革，比如说限房价、限地价，包括净配套房的面积等，在土地出让方面将来可能还有新的措施。