上海出台楼市监管新规 经适房使用权不能继承

　　上海的经济适用房监管力度正越收越紧。

　　近日，上海市住房保障和房屋管理局发布的一份文件指出，经适房产权人死亡后，其继承人如果不属于申请家庭成员，不享有经适房居住使用权，仅可分得经适房回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。

　　市场分析人士就此指出，非“申请家庭”的成员，一般都不在经适房保障范围之内，因此，不享受经适房的继承使用权是合理合法的。

　　非申请家庭成员无法继承

　　根据上海市房管局最新发布的《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》（下称《意见》），申请家庭成员在完成房地产转移登记前死亡的，该经济适用住房产权不发生继承；申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的，如属于产权人死亡的，其所享有的经济适用住房产权按照我国《继承法》有关规定进行继承。这其中，继承人不属于该经适房申请家庭成员的，不享有居住使用权，仅享有在经适房按照规定发生回购或者转让后，主张分割所得价款的权利。

　　这意味着，如果老人单独以他个人名义申请了经适房，老人一旦死亡，其子女不能直接继承该套经适房的居住权，仅能在这套房子被政府回购或者转让时，获得规定产权比例的转让收入。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭(微博专栏)昨日在接受《第一财经日报》记者采访时指出，假如申请人的子女已经独立，或者有了自己的房子，那么这类型的子女便不属于经适房保障对象，不应该享受经适房的保障权利，不能继承经适房也在情理之中。

　　不过，杨红旭认为，如果已过世申请人的子女的生活很困难，符合经适房的进入条件,但因为某种原因，当初不属于“申请家庭”之内，那么这部分人也应该有经适房的继承权利。

　　此外，《意见》还规定，在申请流程上，申请家庭成员如果是在提出申请之后、发布审核登录公告之前死亡的，住房保障机构应当根据人员减少的情况，重新审核这户家庭是否符合准入标准。家庭成员在发布审核登录公告之后，签订选房确认书之前死亡的，这户家庭仍保留购房资格，但应当对照减少人员后的供应标准，重新确定供应的房型。

　　对经适房申请热情影响不大

　　一位市场分析人士认为，《意见》对经适房申请热情几乎不存在影响，但《意见》中的部分规定可能会让一些期望在经适房方面“捞油水”的人士打“退堂鼓”。“但上海经适房的规定和审核本来就很严格，这种情况并不多。”

　　根据《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发〔2009〕29号）（下称《办法》）相关规定，取得产权证满5年后可以转让经适房，但原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定。若原住房保障机构决定不予回购的，产权人方可向他人转让该经适房。

　　值得一提的是，无论是回购还是转让，产权人都只能按照其拥有的有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分上缴原住房保障机构所在地的财政部门。

　　“上海方面现在更愿意把经适房叫‘共有产权房’。”该分析人士指出，《办法》中的“有限产权”，简单解释就是共有产权——上海的经适房相当于一个“股份公司”，“股东”交钱买多少股份，就享有多少未来房子升值的权益。子女作为父母的遗产继承人，只能享受属于私人部分“股份”体现在现金上的价值。

　　因此，该人士认为资金充裕的人士更愿意选择购买商品房。“买经济适用房，升值之后权益不完全都是你的。”

　　另据上海市住房保障和房屋管理局介绍，上海有13个区于3月底前启动了首批经适房申请受理工作。截至4月中旬，13个区已正式受理申请家庭18955户，完成户籍核查14774户、住房核查7393户。