专家：禁经适房交易 由政府回购“循环利用”

　　哈尔滨市的经适房建设一直走在全国前列，在政府投入和受惠人群方面可圈可点。然而，经过十几年的发展，在我国作为过渡房的经适房也暴露出诸多通病：由于在退出和流转层面的规定不完善，本应作为福利保障的经适房上市交易后，其属性却变成了“商品”，转而流失。因此，新建再多的经适房也远远满足不了低收入家庭的住房渴求。放眼全国，各省市在建设保障性住房的同时，对于如何杜绝钻政策空子，让经适房变味儿的行为，都在积极筹划应对办法。如何细化和完善经适房管理，已成为全国性话题。

　　让更多的百姓安居乐业，一直是哈市大力发展保障房的动力。让经适房惠及更多人群，也一直是政府持续投入的方向。如何完善经适房管理，让好事好上加好？专家建言，经适房应严禁个人交易买卖，应建立退出机制，不再符合资格的应由政府收回，实行再分配，这样经适房的“存量”才能在社会福利体系内实现流转……本报加入这个全国性话题的探讨，整理了相关专家的建议和意见，希望能为居者有其屋添砖加瓦，能为政府决策提供有益参考。

　　“经适房的产权管理还是存在漏洞的。”哈市专顾委专家董鸿扬表示，经适房是为了解决城市低收入住房困难家庭建设的保障性住房，哈市规定5年以上方可上市交易。对于因各种原因确需转让经适房的，需向政府部门申请回购，满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经适房差价的一定比例，交纳土地收益等价款，并由政府优先回购。这一规定既有不合理之处，也有不完善之处。比如，经适房购房人拥有有限产权本身就不合理。另外，经适房产权归属有永久性，但拥有者的经济状况是可变的。目前，哈市经适房的回购制度并没有起到遏制经适房买卖中的牟利行为，暴露出的问题可以说违背了制定政策的初衷。

　　董鸿扬说，购买了经适房的人，在经济条件完全超越了住保障性住房的情况下，能否继续拥有保障性住房，哈市目前也没有完善的退出机制和监管办法，存在监管缺位。随着时间的推移，这种不完善的政策，会让经适房政策的争议不断，暴露出来的问题也会越来越多。

　　建言一：打破经适房终身占有制

　　哈市政协委员、黑龙江百程律师事务所主任律师赵春燕

　　在建设方面，经适房建设用地是以行政划拨方式供应，且免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，因此价格远低于商品房价格，这是一种保障手段，毋庸置疑。

　　当前哈尔滨的经适房供应采取的是廉价出售的方式，即政府一次性低价出售房屋，购买者可以终身占有这套住房的政策。这种方式与商品房规定无差异，但经适房属于保障性住房，购房人终身占有保障性住房显然存在问题。

　　要知道，人们生活水平是动态的，是不断变化的，肯定会有一部分人的生活居住条件在不断好转，甚至有些曾经享受经适房政策的人成了百万富翁。

　　因此，经适房终身占有制的规定并不能真正解决困难家庭的住房需要，应该予以纠正。

　　建言二：建立经适房退出机制

　　哈尔滨理工大学教师曲毅民

　　要想更好地实现经适房的社会属性，避免出现产权不清晰、富人入住经适房、“投资”经适房等种种问题，不仅需要设置严格的“入门”审核机制，更要建立起严密的退出机制。

　　如何监管经适房申请家庭的实际收入有没有超标？面对那些因工作岗位和职位变化而条件改善的居民，谁来及时取消其享受的补贴待遇？因此，需要建立经适房退出机制。当保障对象的经济条件发生重大变化，超出了保障范围时，应该出台相关的管理文件，规定以什么样的标准设计，确保这些占有或者租用保障性住房的人退出，并将住房让给其他需要的人，形成一个良好的内循环。

　　此外，受助购房者在以下三种情况下会退出经适房的使用：一是其家庭收入向上浮动，不再符合受助标准；二是经适房受助者仍符合标准，但家庭收入向下浮动使其无力承担住房日常开支的情况下退出使用，此种情况可改为申请政府的廉租房；三是因家庭迁徙、工作调动、外出学习或其他原因而自愿退出。

　　在退出机制完善的情况下，出现以上3种情况时，就可以使经适房不断“回流”到政府手中，以用于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常运行，满足更多中低收入家庭的基本住房需求。

　　此外，退出机制在实质上收回了先前赋予购房者的产权，这可以剔除现行政策中经适房的经济特性，尤其是投资的功能。因此可以有效地减少经济适用房领域的“炒房”现象，进而从房源数量上保障城镇中低收入家庭的基本住房需求。

　　建言三：禁止经适房上市交易

　　哈市专顾委专家董鸿扬

　　骗购经适房的现象之所以屡禁不止，关键还是经适房制度中5年后可以上市交易的规定，让一部分人觉得有利可图。5年后上市就能以原价的几倍出手，但真正符合经适房申购条件的中低收入家庭，哪舍得把好不容易买到的便宜房子卖出去？因此，允许经适房上市交易的规定根本就是多此一举，应该取消。如果经适房不能上市交易，也不能出租，也就不会有人煞费苦心地伪造收入证明去骗购经适房了。

　　建言四：设回购制度“循环利用”经适房

　　哈市资深房产经济研究专家李斌

　　到期的经适房出售时应当由政府优先回购，但这个回购制度要有完备的规定并落到实处，让经适房实现有效流转，政府将回购来的经适房作为保障房出租或出售给其他符合经适房购买条件的家庭。这不仅有助于堵塞漏洞，也能增加经适房的供应量，让更多的中低收入家庭圆住房梦。