调查称炒作楼市限购令影响成为房租上涨主因

　　“我去年4月在西便门租了一套63平方米的两居室，月租3200元；昨天房东通知我说，要求将月租金提高到3600元，我不想再续租了。但是找了一圈后发现，房租都涨了。”在北京工作的高田既郁闷又疑惑，为什么房租涨得这么猛？

　　《瞭望》新闻周刊近来在房屋租赁市场调研了解到，北京、上海、广州、南京等热点城市房租连续两年呈快速上涨态势。今年一季度，部分城市房租同比增幅超过10%，有的超过20%。

　　业内人士告诉本刊记者，租金快速上涨与房价居高不下、中介公司借“限购令”炒作等因素密切相关，也暴露出中小户型房源严重不足的结构性矛盾，“我国要形成租售并举、多渠道解决住房问题的格局，还需要加大楼市结构调整力度，同时要有效监管租赁市场。”

　　城市房租全线快速上涨

　　前述高田租房的经历并非孤例，在南京工作的黄静也有相似的遭遇，“去年房东已经涨两次房租了，60平方米不到的房子，去年初也就1200元，现在已经1800元了。”在南京后宰门租房居住的黄静向本刊记者叫苦不迭，“最近，房东又来电表示要涨房租了。”

　　从本刊记者采访看，东部一线城市近两年房租上涨可谓“来势汹汹”，与此同时，二三线城市房租也逐步跟进。

　　“京15条”出台以后，引发北京的房租上涨声一片。根据“我爱我家”市场研究院的统计，3月中旬，北京市租赁市场交易总量环比3月上旬上涨了8.5%，与去年同期相比上涨了22.2%。北京市租赁均价为3162元/月/套，与去年同期相比则上涨了16.6%。上海房屋租赁指数办公室发布的报告显示，2月上海房屋租赁指数为1276点，较1月份上升15点，涨幅比1月扩大1.03个百分点。高、中、低端租金全线大幅攀升。

　　据国家统计局广州、江苏、内蒙古、陕西调查总队的统计数据，今年以来，广州房租出现较大幅度的增长。2月份广州房租环比上涨1%，同比大幅上涨了21.9%；江苏省2月私房出租价格同比上涨12.5%，与1月份相比上涨了1.8%；内蒙古自2010年四季度起，到今年2月底，呼和浩特、包头、鄂尔多斯、呼伦贝尔等城市的房屋租金，涨势明显。调查显示，这些城市的租金水平总体上的涨幅一般在3%到4%左右，其中学校周边区域和城乡结合部区域，上涨的幅度较大，一般在5%左右，最高的涨幅在7%左右；陕西省2月份私房租金同比上涨19%。

　　值得关注的是，根据国家统计局的数据，居住类价格同比上涨过快是推动目前CPI上涨的重要因素，仅次于排在第一的食品价格上涨。

　　四因素合力推涨

　　多位受访业内人士和租房者表示，有四种因素在推高房租：

　　其一，房租快速上涨背后有中介公司炒作“限购令”的因素。本刊记者到位于北京西城区的中大恒基房屋中介机构询问租房时，一位中介人员说，“京15条”对外地人购房进行了严格限制，导致大量欲购房者由买转租，增加了租赁需求，“租吧！现在不租，往后租金还会上涨。”

　　“一些人把租金上涨归因于"限购"，这是不正确的。”北京中原地产市场总监张大伟解释说，事实上，“限购”使各地本来用于出售的房源很可能转移到租赁市场上，增加的房源有可能消化增加的需求。北京一家楼盘在“限购”后增加了10%的出租房源就是证明。

　　“租金上涨中介得到的佣金就会提高。”南京“满堂红”置业公司主管李宁告诉本刊记者，比如一些城市规定了租金在1500元以下，只能收取房客半个月的租金作为佣金，如果租金超过了1500元，就可以收取租赁双方各半个月的佣金，“有的中介为了多挣钱，会想方设法拉抬价格。”

　　北京居民宋先生也向本刊记者表示，近期全国住房成交量萎靡不振，于是房租收入成了房产中介用来弥补收入的重要手段，“中介劝房东提价现象普遍，有的片区甚至报出的价格惊人的一致，其背后有明显的人为操纵痕迹。不排除中介联手炒作抬高房屋租赁价格。”

　　其二，“结构性短缺”。李宁说，许多大城市中租赁房供应总体充足，但供应结构严重失衡，“中低租金的中小户型紧缺，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。”也正因此，一遇需求增加，中低价位、中小户型房源的租金便容易上涨。

　　其三，通胀预期驱动。从通胀的角度看，至少有两大因素会使房东提高租金，一是各类生活消费品价格明显提高；二是与房屋直接相关的水、电、装修建材等成本也在上升。

　　其四，“租房旺季”使然。许多大城市春节后的租房客比节前要增加三四成甚至更多。春节后新增租赁需求的主要是返城务工人员和大学毕业生。每年到4月份，房租会趋于平稳，但是6月份又会因大学生毕业而紧张。

　　租金骤涨需综合治理

　　国家统计局江苏调查总队消费价格处处长赵继东告诉本刊记者，租金上涨与房价高有关，房东都认为现在房价高，租金也应该涨，“房价久调不下，一定程度上也支撑了房租上涨。要通过持续调控改变房价只涨不跌的预期，这是遏制租金过快上涨的根本。”

　　李宁说，楼市的结构调整要下大力气抓落实，“相关部门几年前就有鼓励建设中小户型住房的政策，但是这么多年来，开发商出于利益考虑，多是以大户型为主打产品。有关部门新近规定70%以上的土地用于廉租房和中小户型住宅开发，这个要求一定要落到实处。”

　　他分析说，目前南京市场每年出租房需求量约10万套，公共租赁房今年的建设任务是2万套，“即便是今后维持这么大的建设力度，扭转结构也要好几年。从市场供需来看，房租上涨可能是一个较长的趋势，调结构要常抓不懈。”

　　“我爱我家”经理舒莉莉为本刊记者分析说，按照国家规定，房屋出租先要到房管部门备案，出租后要交纳5.5%的税收。为了逃税，市场上90%以上的出租户没有备案登记，管理部门掌握不到情况。这也是租金市场难以规范的原因。住建部近日表示要规范租金市场，建议加大对出租户的监管力度，可以通过减税收的方式，鼓励备案登记。

　　受访业内人士还建议，今年确定的保障性住房建设目标为1000万套，较去年几乎翻了一番，而公租房将成为其中的“主力军”，“既要大力发展公租房这种融合保障和市场的有力"武器"，也要加快促进市场化租赁房的供应，让更为广泛的社会群体通过租赁解决"住有所居"的问题。”文/《瞭望》新闻周刊记者

　　邓华宁 任会斌 殷丽娟 黄玫

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