70房企存货高达8479亿元 年报曝光资金链黑洞(2)

　　对策转攻商业地产　布局三四线城市

　　尽管房地产业面临经济紧缩及行业调控双重压力，不少大型上市房企今年仍然取得了不俗的销售业绩。4月7日万科公布了3月份的销售业绩，数据显示，今年1-3月，万科累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，同比分别增长144.61%、135.32%！金地集团2011年1-2月公司累计签约面积和签约金额也实现翻番，分别较上年同期增长127.5%、189.8%。相对落后的保利地产1-2月签约面积也实现同比增长15.75%，签约金额则同比增长55.14%。

　　日前，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的“2011年一季度房企销售榜”指出，上榜企业在三四线城市布局的优化，以及在商业地产方面转型的成功，成为销售不错的主要原因之一。

　　事实上，保利地产欲在未来3年内将商业物业的投资逐步提高到占总体投资比重的30%。保利在年报中称，“2011年将推进商业地产平台整合，有计划地增持国家中心城市的商业地产。”招商地产与金地集团则纷纷成立旗下商业地产公司，连一向专注于住宅地产的万科也对商业地产跃跃欲试，一季度商业地产贡献约40亿元，占比达13%。

　　趋势：资金链受压将增加降价压力

　　虽然今年一季度房企的销售保持强劲，但谢逸枫认为，一线房企的亮丽业绩并不代表现金流就很充沛，扣除土地出让金、银行负债利息以及其他一些费用之后，可能还呈净流出。

　　“在资金亟须回笼的压力之下，万科、恒大、绿地、绿城等房地产企业已经开始降价销售，并采取控制拿地、施工进度，推迟开盘、封盘等措施。”谢逸枫称，加息使房企融资成本上升，加之在资本市场再融资遇阻，银行贷款额度萎缩，如果销售下降50%-60%，资金链就存在断裂的危险。据国金证券在周二的一份研报中透露，目前房地产信托的实际利率已经上升至15%-18%。

　　一旦存货积压三个月以上，在目前限购令的背景下，房企的资金链无疑显得十分脆弱。万科在年报中指出，未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋。

　　房企拿地速度的锐减印证了万科的观点。根据中国指数研究院4月6日公布的数据，2011年一季度，全国120个城市共成交土地4372宗，环比减少21%，成交土地面积环比减少31%。楼面地价方面，一季度，全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%。北京一季度的土地出让金仅为去年的32.7%，楼面价格下降了49%。

　　“如果住建部再收紧土地增值税，推广房地产税至其他城市，同时，国务院将房地产项目资本金要求上调至30%，并且央行在二季度再次加息，我估计2/3以上的房地产企业都将扛不住！”谢逸枫大胆预测。