北京别墅成交量大跌 “千万级”拉抬均价

　　楼市调控的威力正在显现。今年3月，北京别墅成交量同比大跌74%。然而，成交均价上涨至30611元/平方米，成为2010年1月以来，成交均价最高的一个月。

　　分化

　　搜房网数据监控中心统计出来的这份数据显示，3月份，北京别墅市场不仅出现成交量大跌、均价上涨的局面，还有一个显著的特点，千万级别墅转而成为绝对主力，占总成交量的61.47%，这一比例在2010年全年的成交中只有17.86%。

　　一些看起来似乎是矛盾的现象同时并存着，目前的北京别墅市场，正在经历怎样的变化呢？

　　北京某知名房地产开发企业的市场研究负责人，向本报展示了他观察到的变化。

　　“我们可以简单地选取从去年9月到今年3月的数据，来看发生了什么变化。”这位负责人表示，去年9、10月份，是当年北京楼市最好的时候，用来与现在对比，能够最直观地看出差别。

　　根据该负责人提供的该公司统计的数据，从去年9月至今年1月，北京别墅每月的成交量约为250套—350套，今年2月，成交量下降至123套；3月，成交量下降至111套，总量确实发生了明显下滑。

　　不过，如果将别墅按总价细分为4个等级，分别是500万元以下（此类别墅数量较少，暂不列入比较），500万—1000万元，1000万—2000万元，2000万元以上，事情就发生了变化。

　　去年9月，后三种别墅成交量分别是152套、73套、36套；而今年3月，这三种别墅成交量分别是29套、69套、2套。

　　从这一对比可以看出，1000万元以下的别墅产品，从152套萎缩至29套，降幅达到81%，2000万以上的别墅产品更是从36套萎缩至2套，降幅达到95%，只有1000万—2000万的别墅产品，其成交量与去年市场最好的时候相比，基本上没有发生变化。

　　“1000万以下的别墅产品，一般都是联排、叠拼，不是独栋。位置也相对比较偏远，周边配套可能并不好。这类产品的购买者，可支配的财富并不大，时间自由度小，所以并不适合自住。”这位负责人表示，此类购买者，资产配置的特征比较明显，换一种说法，就是手中有剩余资金后，习惯于投资买房，可能在市区已经投资有公寓了，再购买一套别墅，让自己手中的组合更丰富。另外，持有一套别墅，对于他们来说，也带有一种炫耀的特征。

　　2000万以上的别墅，是别墅中的豪宅，属于奢侈品消费的范畴。

　　这两类都不是刚性需求，市场好的时候，买的人就多；市场不好的时候，就不会买，更何况现在受到调控的影响。

　　而1000万—2000万的别墅产品，却不一样。

　　这位负责人表示，此类别墅，一般是纯独栋，能真正实现别墅的居住体验，但属于入门级的独栋，不是豪宅；或者是城市别墅，即使不是独栋，也会处于离城市较近的区域，居住较为便利。

　　“1000万—2000万的别墅，属于刚性需求。这类别墅的购买者，可能自己身边的朋友都住在这样的别墅区，或者是为了让孩子上国际学校。”这位负责人说。

　　今年3月以来，随着投资性质明显的1000万以内别墅成交的大幅萎缩，1000万—2000万别墅的刚性需求保持了大量的市场份额，从而使得平均价格拉升。

　　“宝贵”的资格

　　“成交记录反应的是被政策限制后的市场，并不能真实地反应市场的供给和需求。”庞博国际执行董事刘东说，因为限购政策，业内称现在为“终极置业年代”。

　　庞博国际在北京代理了多个高端项目，刘东表示，高端住宅的购买者，一般本身就有房产，如果家庭中还有购买指标，他们会很珍惜这次购买的机会，慢慢挑选，在购买决策上，也变得比以往谨慎。

　　购买机会有限导致的一个结果是，以往递进式的购买，变成了一步到位式的购买。刘东表示，现在常有购买者为了实现一步到位而购买面积和总价一定程度超过最初预期的房屋。

　　从这个方面来讲，存在这种可能性，即有购买者，为了选择更为适合居住、品质更高的产品，而转向购买总价相对较高的别墅。

　　GVA衡信柏迪综合服务部董事岳锋钢也认为，别墅成交的大幅萎缩，在于行政管控的影响，因为拥有购买资格的人总是有限的，今年不符合购买政策的人，即使一次性付款也无法实现购买。

　　“他们也可以选择将持有的房屋出售，从而使自己符合购买条件，但是，现在出手，房屋增值率受到的影响，也是他们要考虑的因素。”岳锋钢说。

　　岳锋钢表示，今年以来让他印象深刻的有这样一个购房者，此人是北京人，之前一直在外地做生意，在外地有房产。限购令出台后，他在外地已经没有购买资格了，但是在北京却还有购买资格。在他看来，有在北京买房的资格是一个机会，一方面可供挑选的余地变大，另一方面价格上涨的压力也变小了。于是，此人最近开始积极寻找合适的房子。他青睐的房屋是位于城市中心地段、居住便利，能够实现保值、增值。

　　实际上，尽管北京别墅总体成交暴跌，但市场的反应，也证实了市场的分化以及需求群体的存在。

　　今年3月开始销售的，位于北京西四环总部基地附近的某别墅项目，就是一个典型的例子。

　　该项目正是属于能满足居住便利需求的城市别墅产品，总价在1200万-1800万。在楼市成交冷淡的3月，这个项目一个月就销售了60套，成交金额超过8亿元，并成为3月北京别墅成交金额、套数、面积的三料冠军，同时也是今年一季度北京别墅成交金额的冠军。