北京一季度土地出让金降七成 官商博弈白热化

　　北京市土地整理储备中心显示，2011年一季度总计成交了47块土地，其中仅有6项属于居住及相关用途。粗略计算，一季度北京市土地出让收入为166.02亿元。

　　据悉，去年同期北京市土地市场共成交了59块土地，土地出让金累计高达486亿元。也即，北京市今年一季度土地出让金仅为去年同期的34.16%，同比减少了近七成。

　　土地市场冷清的局面不仅仅表现在北京。

　　4月7日，接受《证券日报》记者采访的地产分析师指出，土地市场低迷是地方政府与开发商“博弈”的结果前者不愿低迷时放量供应加剧地价下滑幅度;后者则在限购令下日趋谨慎。

　　土地流拍与底价成交并存

　　中国指数研究院发布的研究报告中显示，今年一季度以来仅有一宗地块(由保利地产在上海竞得)同时进入土地总价和楼面地价TOP10榜单，一改去年9月份以来地块总价与楼面单价“齐飞”的情况。

　　报告中还指出，长三角区域依旧是“地王工厂”地块总价TOP10中，有6个位于长三角区域;而在楼面单价TOP10中，长三角区有8个入围。与此同时，3月24日，广州推出的5幅地块中，有4幅是以底价成交;南京市一季度推出的12幅地块中，以底价成交的就有8块……。

　　“一般一季度是土地出让淡季”，一位接受《证券日报》记者采访的分析师对上述情况作出解释，“历史情况来看，上半年土地供给往往还不到全年土地供应总量的1/3”。

　　而另一个原因则在于，土地需求明显减少“开发商拿地意愿降低也是毫无疑问的”，上述分析师指出。在其看来，此时地方政府也会有意减少对土地、尤其是居住用地的土地供应，因为在土地价格走低的情况下，加大供给的结果往往会加剧地价下降的幅度。

　　“限购”先止还是房价下行?

　　“限购情形下，下半年住宅市场成交量下滑是大概率事件”，上述地产分析师指出，这将会使得开发商拿地日益谨慎，从地方政府的财政收入大幅减少。但是，如今保障房“大跃进”已经启动，地方政府要想完成保障房计划，就需要财政支撑两者之间悖论已生“限购令”下，开发商谨慎拿地的结果就是使土地市场陷入低迷，而这意味着地方政府财政支出减少，从而可能使得保障房计划的实施受到阻碍，结果就是住房需求进一步加剧。

　　“这最终要看双方博弈的结果了”，该名分析师表示。公开资料显示，仅招保万金四大房企手中土地建筑面积就可能在8000万平米以上，而目前已披露年报的70家上市房企手中库存就已高达8000多亿元。结合目前政策环境，分析师认为开发商明显会专注于手中所持项目的开发与销售，规避规模扩张带来的现金流损失。“若限购不止，房价下行的可能性就会较大，但同时土地市场也难以上演火爆行情”。

　　曾有一位业内人士在接受《证券日报》采访时坦率指出，地方政府很有可能“挺”不过开发商。最终，是限购令率先停止，还是开发商最终开始趋势性降价，还需投资者拭目以待。