专家预期政府调控房价：重庆应成楼市调控标杆

　　重庆的房价调控目标出台后，外地是如何看待重庆目标的？专家、学者对于重庆房价调控的目标是否认同？

　　《重庆晚报》记者调查发现，由于重庆界定了房价的合理水平，因此重庆的房价调控目标，被多位专家点评认为重庆目标应成调控目标。

　　诠释房价合理水平

　　全国资深媒体评论员殷国安表示，政府控制房价的工作已经喊了好几年，国务院的文件也发了好几个，但是存在一个明显的问题，我们很少提出一个精确的调控目标，使用的多是模糊语言。我们耳熟能详的说法是，“遏制房价过快上涨的势头”、“把房价控制在合理水平”，但究竟什么样的房价才是“合理水平”，怎样的增长速度就属于“过快上涨”，并没有明确的界定。重庆调控房价的目标算是给出了一个标准答案。

　　殷国安认为，重庆目标首先回答了什么是房价的“合理水平”，这就是把房价收入比作为房地产调控政策的目标指向，而重庆给出的房价收入比6-7倍的数字看，是一个得到国际公认的合理指标。所谓房价收入比6-7倍，就是城镇双职工家庭平均6－7年收入能买套60－70平方米的普通商品房。这个目标还可以进一步换算成为“城镇双职工家庭每月工资收入吃喝花销后可以买房1平方米”。

　　其次就是回答了什么是房价的“过快上涨”，这就是房价涨幅超过居民收入的涨幅。重庆设定的新建住房价格增速低于主城区城市居民人均可支配收入增速，这个涨幅是在房价收入比的基础之上的，离开这个基础就不合理了。当房价收入比在6-7倍，再保证房价涨幅低于收入涨幅，则房价收入比就可以不断缩小了。如果房价收入比过大，就不能只是要求房价涨幅不低于收入涨幅了，他们应该大幅度压缩房价涨幅，比如低于GDP或CPI。

　　对此，殷国安认为，重庆目标应作为房价调控的标杆。对于现行房价的调控水平，应该按照房价收入比，明确提出“一月一平方，6年买套房”的要求；但对于2011年的上涨幅度，却不能照搬重庆的指标，应该在观察房价收入比的基础上，确定今年房价的最高涨幅，房价收入比过高的城市，则要大幅度限制房价涨幅。

　　应设城市差异标尺

　　殷国安的观点得到了一部分专家的认同。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，房价收入比应该设定为参照系数。他表示，重庆在全国首次提出让本地居民家庭用6-7年的收入，就能买套住宅，其实质就是确立将房价收入比作为衡量房价是否合理的参照系。随着我国住房信息统计制度的趋于完善，建议全国和各地都应考虑将房价收入比列为衡量房价是否合理的标尺。至于合理区间，全国可以设定为在6-7年，不同层级的城市可有所差异，比如一线城市设定为9-10年等。

　　中国指数研究院副院长陈晟则认为，目前的房价控制目标问题不大，关键是要解读清楚，而“酌情调整”或许是要地方政府解释得更清楚一些，在这一点上，重庆比其他城市要做得好。“比如刚需、改善型需求的住房，价格还是有回落的可能性的，但是一些高端的稀缺性的住房，价格还是会上涨的，而这部分的上涨，会使得住房均价上涨，这部分地方政府要讲清楚。”

　　西南政法大学民商法学院房地产教研室主任、博士生导师唐烈英教授认为，住房涉及人们的生存权。保障国民的生存权、居住权，为其合法勤劳的国民提供栖身之所，是一国政府的责任。重庆市政府将房价控制在有正常收入的一定年限内，就保证市民能够拥有中低档房屋，符合其职能。

　　重庆市政府具体明确的目标指向之所以引起关注，唐烈英教授认为这个目标指向符合老百姓的心愿：一个正常就业的普通家庭在房价飚升中，无法预计自己何时能买房；城镇居民将买房、贷款、还贷形容为“水深火热”，不知为了房何日能出头。国内老百姓对住房享有所有权的愿望，远远大于众多国外居民，因此，能够通过劳动在一定期限内拥有自己的住房符合老百姓的心愿。

　　希望影响其它城市

　　对中低档商品房，唐烈英教授认为，一家3口、5口或者说7口人住在60-80平方米的房屋里已经不算太小，也已经达到了国际住房标准。

　　唐教授介绍，6至7年拥有终生住房，这比起住房体制改革前，人们对住房翘首以待而数十年不可得，已经是好了很多。住房不是简单价廉的商品，多数人都不可能在几年的短时期内获得房屋所有权，这也是世界各国的通例。

　　“六七年的家庭收入可买得起一套中低档商品房，是针对重庆市大多数的正常就业的普通家庭，这一目标具有普遍的实惠性。在未来的六七年中，不敢说房价不涨，但是正常就业的普通家庭的收入也会随之增长。”唐教授说，如果重庆市政府真正实现了这一目标，应当是相当了不起的，是真正有能力有决心为民办实事的亲民政府。并且能够达到抵制炒房、抬高房价、真正稳定房价的目的。

　　重庆政府调控房价如果成功，也将为其他城市政府调控房价方面提供可以效仿的模式。全国人民都期盼着这次重庆政府调控房价能够取得成效，希望能够间接影响到其他城市居高不下的房价。

　　央行再次加息

　　房价或将下降

　　中国人民银行4月5日宣布，6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，此次加息后，一年期存贷款基准利率分别涨至3.25%和6.31%。这是自去年10月以来的第四次加息。这次“上调”对楼市开发端和销售端两头的资金来说，如同一次“霜降”。

　　长江证券(000783,股吧)房地产分析师苏雪晶认为，此次加息对开发商的心理影响较大。货币政策与调控政策双管齐下，不仅抑制了投资投机需求，甚至部分刚性需求和改善性需求也被抑制。“政府对于地产业的调控暂时看不到松动迹象，因此降价促销是开发商的必然选择，预计二季度各大房企的推盘量将逐渐增大，打折促销的楼盘数量和优惠幅度也将加大”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，此次加息还直接宣布了公积金做同步调整。对公积金的调整已经由2009年以前的与商业贷款脱钩，到2010年的两者基本同步，再到今年的完全纳入一体，表明管理层已经把公积金也纳入到了货币政策管控中来，也表明了今年管理层对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。

　　从房地产公司2010年年报看，房地产公司存货的增加和经营现金流的减少，也说明房地产行业在资金上更加紧迫的压力。一位常年在房地产市场一线调研的人士表示，根据近期的观察，房地产行业的基本面确实在恶化，如果银行信贷在未来一个季度仍不“松绑”，人们期待已久的降价可能出现。

　　伟业我爱我家集团预计，此次加息，将使得二季度的房价走势更加明朗，各方对房价走势的判断也将由分歧逐步达成共识，那就是“二季度房价下降已无悬念”。首先，加息一方面使得购房人的按揭贷款成本提高，部分资金实力不强的购房人将取消或延迟购房计划，从而使得购房需求减少；另一方面，将使得开发商贷款成本增加，资金链更加紧张，从而加快建设推盘步伐，以及加大降价促销以求快速回款的意愿。

　　而对购房者来说，四次加息过后，5年期以上贷款利率由5.94%提高至6.80%，加上房贷优惠利率基本上取消，购房者贷款成本的增加更为明显。(综合新华社、央视等)

||||||