上海住宅成交“腰斩” 房企资金链最多撑9个月

　　“商品住宅实际成交量同比减少约50%，多数开发商资金链可能承受的极限周期不超过9个月。”在三轮调控压顶、银根紧缩掣肘的背景下，有研究机构对今年的上海楼市作出如此预判。

　　记者29日获悉，某研究机构日前出具了一份上海楼市形势分析及政策建议。其中预测，2011年上海商品住宅的实际成交量和住宅建设用地的成交量与2010年相比将减少约50%。由此带来的上海住宅用地出让金和地方直接税收同比减少将超过500亿元。与此同时，由于直接融资和间接融资渠道受到限制，销售资金回笼不畅，多数市场化运作的企业资金链可能承受的极限周期不超过9个月。

　　土地出让金收入大减

　　报告指出，挂钩户籍的房地产限购令，加上房产税试点、差别化信贷和营业税调整，四方面政策使上海楼市正承受着史无前例的压力。从2月份数据来看，上海商品住宅成交量环比和同比分别下降83%和47%，成为所有限购城市中降幅最大的。

　　数据显示，上海目前拥有常住家庭750万户左右，其中约100万户家庭拥有超过2套住房(经调研户均约3套)，因此受到限购政策的制约。加上供给量的减少，报告预测今年全年上海商品住宅成交量将减少50%。

　　业内人士判断，受此影响，上海全年地方税收也将有大幅下降。据了解，2010年，上海住宅用地土地出让金收入超过816亿元，以50%的缩减率计算，今年住宅用地的土地出让金收入相比去年减少将超过400亿。另外，契税、营业税、个人所得税和印花税等交易环节的税收有可能减少100至200亿元。

　　“不过，由于大量保障房的上马，地方收入的减少部分或有一定的弥补。”业内人士分析。

　　靠商业地产“救急”

　　回首2009年9月至2010年3月和2010年9月至2011年1月两个时间段，当时上海土地市场异常火爆，约有30幅高价地入市，可建面积约250万平方米。“由于开发商过高估计了房价走势，导致高价拿地。”报告指出，而在房价稳定的当前，这些土地难以形成有效供应，既减少了市场的供应量，也造成这些拿地企业的资金积压。

　　雪上加霜的是，目前直接融资和间接融资渠道受到限制，销售资金回笼不畅，研究机构称，多数市场化运作的企业资金链可能承受的极限周期不超过9个月。

　　这一判断得到部分业内人士认同，在近期举行的上市公司年报说明会上，部分上市房企高层表示，如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链能够维持最多6至8个月，中小开发商面临的考验更为严峻。

　　房企应对目前严峻形势的一个统一做法是增加商业地产项目的投资。“道理很简单，目前无论是政策还是资金都在向商业地产倾斜。”一位上海房企负责人表示。上述地产研究机构负责人也表示，地方政府可能在今年增加办公、商业用地供给，适当弥补土地出让金的损失。