限购下主流房企筹谋“过冬” 或掀主动降价风潮

　　“目前销售下滑非常厉害，位于北京房山的同一个项目，今年销售与去年状况相差巨大，按这样的状况，连全年最保守的销售目标都可能达不到。”一家一线上市房企营销部人员对记者透露。

　　随着限购令等新一轮调控政策的落地和销售淡季的双重影响，房地产企业2月份销售状况环比集体出现了大幅下滑。尽管后市仍不明朗，但已经不乏开发商对2011年的预期销售目标做出或明或暗的调整。

　　3月23日，香港地产商九龙仓副主席吴天海在其业绩说明会上表示，今年的销售目标为140亿元，但如果楼市情况转差，不排除降低全年销售目标。另据报道，一家香港上市房企甚至已经将内地的地产销售目标下调50%。

　　业内人士估计，3~5月份将成为房地产企业的关键时期，如果这段时间销售仍然处于颓势，下半年将会出现大面积的房企下调销售预期以及降价促销潮。

　　目标转低

　　随着新一轮宏观调控政策的出台，全国各地开发商的推盘意愿大大降低。数据统计，全国72个大中城市，2月份仅有239个商品房项目开盘，环比下降了69.82%，其中甚至有15个城市2月份出现零项目开盘。而这段时间内，全国一线城市的成交量也环比大幅萎缩了2/3以上。

　　受此影响，国内一线房企的销售状况也呈现明显的“倒春寒”。在去年实现千亿销售额的万科(000002.SZ)2月份销售虽然同比上升141.8%，但环比却大降了70%;中海外(0688.HK)2月份的销售额42.5亿港元更是在环比上减少了83%。

　　相对这两大巨头而言，其他一线房企情况也仅稍好一点，大部分都遭到“腰斩”。恒大地产(3333.HK)2月份销售额45亿元，环比下降54%;保利地产销售24.7亿元，环比减少49.8%;绿城中国(3900.HK)销售24亿元，环比减少54%;富力地产(2777.HK)环比下降了57%。

　　分析师表示，导致房企2月份销售环比大降的因素大致有3个，首先是中国传统春节假日的淡季影响;其次限购令等调控政策的出台让供需双方都陷入暂时的观望状态;最后，由于去年12月份部分签约推迟到1月份，导致1月份的销售基数偏大而造成2月份的相对下降。

　　在去年销售畅旺，尤其是龙头房企万科实现历史性的千亿销售额的刺激下，很多房企对今年的销售预期更加乐观。据本报了解，包括保利地产、恒大地产、万达集团、绿地集团等“第二梯队”纷纷在或公开或内部的场合提出千亿销售额的激进目标，而1月份漂亮的成绩单更令这一目标膨胀。

　　但随着2月份的销售陡降和调控政策持续发酵，激进的销售预期开始动摇。“这一次情况并不同于去年4、5月份的销售低谷，因为政府调控决心更坚决，如果销售仍然反弹的话，不排除会出台更加严厉的政策，不达目的不罢休。”业内人士预计，鉴于不少房企正在发布年报，在1~2个月的观察期后，或许会有更多房企下调销售目标。

　　“棉衣”何在

　　无论是否下调销售目标，对于公司状况并无实际影响。从房企年报披露的信息和目前市场局势来看，很多公司已经开始准备“过冬棉衣”了。

　　万科在年报中表示，现有项目预计开工面积1329万平方米，这一数字仅比2010年增加6%，与其相对的是，其2010年的新开工面积同比增幅为46%;金地集团计划新开工面积284万平方米，相比去年的数字减少了34.7%，而其2010年的新开工面积同比增幅则高达168.11%。

　　在减少新开工面积的同时，拿地的减少也是必然选择。从整体统计数据来看，今年2月份全国土地成交建筑面积环比下降了54%。年初就声称将减少拿地以保证现金状况的万科说到做到，2月份仅新增了3个项目，增加权益建筑面积22.9万平方米，公司应承担地价款8.5亿元，环比分别下降92%和87%;1月份大举拿地的中海外在2月份也仅增加了2个项目。

　　事实上，自2月份之后，房企大量拿地的情况已经相当罕见。

　　尽管多数房企表示目前资金状况良好，并没有到必须降价回款的地步，但这种趋势已经在暗暗酝酿。

　　日前远洋地产(3377.HK)在其北京项目远洋一方的率先降价被认为是新一轮降价多米诺现象的第一张骨牌，不过，远洋地产已经宣称并没有全面降价的计划;另一家“特价专业户”恒大地产则已经在部分区域采取了更多动作。

　　近日，恒大地产位于成都的多个项目推出82折~85折优惠促销，而其长沙、合肥、南昌等地的部分项目也以最低至8折的优惠予以呼应。另据市场层面的消息称，万科、中海外的部分楼盘开盘价较之预期也有部分下调。

　　分析人士认为，一部分“走量型”公司在市场份额、销售指标和周转率的要求下仍需要快速销售，另一部分企业也会考虑到为防止局势进一步恶化而早早销售落袋为安，因此龙头房企可能将在这段时间掀起一阵主动降价风潮，而由于房企资金状况恶化而发生的被动降价可能要到今年第四季度才会出现。