探秘中国房地产内幕“地王”潜规则 风光难再

　　3月底“大限”迫近，从国土部出台文件至今，北京挂出的一级开发实施主体招标预公告仅有4宗，其中仅去年12月挂出的一宗确定了实施主体，而另3宗均于3月22日挂出公告，目前仍处于招标预登记阶段。

　　去年9月，国土资源部下达了文件，要求各地土地储备机构必须在今年3月底前与下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。

　　“现在北京的土地一级开发工作已重新下放给企业，由政府招标确定一级开发商。”北京土地系统一位人士表示。从表面来看，这一政策非常有利于民营企业扩大一级开发业务，带动该市场领域的繁荣发展。不过，从4个月挂出4宗待一级开发地块的进度来看，地方政府和开发商的热情都不高。

　　昔日风光

　　“以北京为例，像房山、通州、门头沟这些边远地区，地方政府要吸引开发商，往往采取地方政府和土地一级开发企业分成的一级开发收益分配模式。"地王"很多时候就是这么产生的。”一位业内知名开发商向记者透露，在几年前郊区地王频出的时代，人们对郊区出现楼面价高于周边房价的“地王”感到不可思议，但实际上，这往往是土地一级开发商和地方政府合谋推动的结果，从表面看来，这些从二级市场拿到地的一级开发商花了高价，消化起来难度很高，但其拿地的实际成本远远没有那么高。原因就在于，一级开发商在参与二级市场招拍挂时，和地方政府私下达成了协议，土地出让获得的溢价部分收益双方分成，在土地拍卖款到位后，地方政府将协议归属于开发商的部分返还。这样，一级开发商足以承担比参与招拍挂的竞争对手高得多的土地溢价。

　　“例如，其中一种操作方式是，地方政府保底出让价在2000元/平方米，多出部分补给开发商，如果卖到2100元/平方米，就补给开发商100元/平方米，如果卖到4000元/平方米，就补给一级开发商2000元/平方米。或者剔除成本后，双方分成，比如一级开发成本为1000元/平方米，地方政府和一级开发商协议的分成比例为6:4，而最终地块拍卖价格为2000元/平方米，那么溢价的1000元/平方米部分，地方政府得到600元/平方米，一级开发商得到400元/平方米。如果该一级开发商以这一价格拿地，实际拿地价格是1400元/平方米。假设卖到3000元/平方米，返还给一级开发商的收益是800元/平方米，那么其实际拿地价格为2200元/平方米。假设卖到5000元/平方米，一级开发商拿地的实际价格为3400元/平方米。甚至有的地方政府承诺一级开发商，以某个约定价格成交，拍卖价格高出该约定价格部分全部返还。这样，一级开发商就拥有比其他竞拍企业高得多的竞争优势，他们为了拿地，就可以大胆抬高地价，不惜创造一块又一块新的地王。”

　　该人士表示，以某个郊区地块为例，由一家在该区域有产业的央企负责土地一级开发，民营企业负责出资，和央企合作拿地，楼面地价为6000多元/平方米，其中底价2000多元/平方米，溢价4000多元/平方米，返还给央企2000多元/平方米。该公司将地块开发销售后，首期平均售价为1万余元。而在刚拿地时，该地块周边区域的平均房价仅五六千元，看似该地块成交价格很高，开发利润率很低，但实际成本比公开成本低2000多元/平方米。

　　一位土地一级开发规划咨询人士也向记者证实，土地出让金返还的情况一般是出现在发展欠佳、土地不好卖的地区，在一线城市和二、三线城市都存在，因为“一线城市也有郊区、新区”。他表示，“这主要是针对一些战略性的客户，通过返利，给开发商一部分让利。还有一种情况，就是为了前期造势而返利，是一种营销策略。就是前期找好了买家，双方事先谈好了价格。如果成交价格超过了这个价格，政府就将超出的这部分返还，或者投资建一些配套设施。”

　　盛况难再

　　这样的一级开发操作模式，在全国各地均有出现。天津一位土地一级开发商表示，在天津，这种分成方式较为普遍。在贵阳，中天城投的一个一级开发地块开发合同约定，中天城投可拿到土地增值收益的63%。而关于分成比例，上述知名开发商表示：“二八开到五五开都有，关键看开发难度，如果地段比较偏，或者拆迁难度大，政府为了吸引一级开发商，就会把分给开发商的比例提高。”而将区域地价炒热后，开发商可以炒高房价，地方政府后续出让的地块价格也水涨船高，一箭双雕。

　　“很难说这样做是合规还是违规。”一位业内人士说，2006年财政部出台土地出让收支两条线的管理办法，规定任何地区、部门和单位都不得以 “招商引资”、“旧城改造”、“国有企业改制”等各种名义减免土地出让收入，实行“零地价”，甚至“负地价”，或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。

　　在这一规定下，土地出让收益如何合法地返还至一级开发企业？上海城投公司在为上海新江湾城做一级开发的过程中，与地方政府的约定是 “土地出让收入中的30%跟政府签订土地出让合同，70%和上海城投签订土地一级开发补偿合同”。

　　“企业分成比例过高和土地出让收支管理办法是有冲突的，一级开发商需要做好市场进一步规范时收益收窄的准备。”上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅说。

　　而今年2月后，宏观调控影响逐步深化，对土地市场形成了显著影响。从二级土地市场的反馈来看，开发商不约而同地踩下了土地储备的刹车。保利地产、远洋地产、富力地产、恒大地产、世茂地产、金地、雅居乐、金融街等公司均未公告2月新增土地储备，中海、万科、绿城的拿地速度也已明显放缓。尤其是在北京等一线城市，这一局势更为明显。而国土资源部3月11日下发的要求各地坚决杜绝土地出让中出现“楼面地价超过同类地价历史最高”的通知，更是直接切断了地王出现的可能性。

　　二级市场的供求直接关系到一级市场，买地放缓，地王不再，由此可以想见土地一级市场的冷清。

　　“现在的最大问题是缺钱，不管是地方政府还是投资人，就是一个字：难。”一级开发规划咨询人士说。

　　他表示，由于大家对房地产业的预期把握不准，开发商都还在观望，等着形势明朗化，所以拿地意愿很低。而对于地方政府来说，现在也不是一个卖地的好时机。

　　“城市政府都是很聪明的，现在各个地方政府规划中，都开始把房地产项目弱化。过去都是在推土地，现在改成推项目，产业类的项目，例如旅游地产、商业，或者是一些纯产业类的项目。这是一个很明显的变化。”一级开发规划人士说，“房地产投资人也在做调整，比如说开始从节能、环保等方面做文章。总之，大家都在转型。”

　　在这一操作模式中，企业还要测算拿地成本和政府分成及土地增值税之间的平衡点，如果拿地价格低，意味着今后建房销售时要支付的土地增值税相应水涨船高，但拿地价格高则增值部分中有一部分将根据分成比例被当地政府拿走。