楼市“倒春寒”或可促成房价回落趋势

　　人民银行近日发布的第一季度储户问卷调查报告显示，尽管楼市调控深入推进，但对于当前房价，仍有74.4%的居民认为“过高，难以接受”，这一数据是仅低于上年末的第二高值，而未来一季有购房意愿的居民占比较上年末小幅下降，仅占15.4%。

　　从人民银行的调查可以看出，尽管传统旺季即将来临，但购房者的出手意愿仍然较低，观望气氛浓重。当前距“新国八条”出台仅两个月，升级版限购令累计已在29个城市落地，还有许多调控政策尚待落实，这是造成购房者入市意愿不足的主要原因。

　　在观望情绪的影响下，一线城市的成交量也明显表现出由“小阳春”变成“倒春寒”的趋势。北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的数据显示，今年1至2月，北京市新建商品房销售面积为173.9万平方米，同比下降18.9%，呈两位数大幅下降。

　　值得注意的是，从3月下旬开始，一般就会进入楼市销售的传统旺季，也是一年中开发商开始回笼资金的开始，在目前房价的僵持阶段，成交量的持续低迷将对开发商全年的资金状况形成直接压力，有望促成全年内房价的回调。

　　开发商陆续公布的2010年业绩仍然骄人。例如滨江集团(002244,股吧)去年全年实现总营业收入62.18亿元，同比增长119.44%。但是，今年以来的销售状况却足以让开发商感到“寒意”。最明显的表现是，与往年大肆拿地相比，今年的土地市场冷清了许多。据统计，2月份全国120个城市成交土地面积3637万平方米，环比减少59%，同比减少33%，供应量与成交量均大幅萎缩。

　　“观望气氛下，开发商已经出现了分歧。”中信建投证券分析师陈莹分析说，土地储备较少且无开发资金压力的开发商选择延期开盘，而土地储备丰富的开发商却为加快回笼资金选择降价促销。越来越多的开发商选择快速周转的营销策略，以期能在行业调整时有足够的资金来抢占先机。

　　在开发商的主要资金来源里，房地产贷款已经明显出现增速快速回落的趋势。人民银行上海总部发布的最新数据显示，2月份上海市人民币个人住房贷款增加29亿元，环比和同比分别少增27.9亿元和49.7亿元。这既是受楼市调控住房成交量明显萎缩所致，也反映出在信贷规模收紧的形势下，房地产行业作为重点调控对象，信贷额度开始趋紧。

　　在最严厉的调控大幕下，许多人不再关注房价是否会下跌，而是关心最先从哪里开始降价。陈莹认为，房价的松动应是从前期房价上涨过快且周边楼盘供应量充足的区域开始。房价的整体松动还需等待，而地价的调整会先于房价的调整。

　　事实上，促成房价呈下调趋势的还有一个重要因素，就是升级版的调控政策仍在不断出台中。国土资源部近日下发《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，对商品房用地价格提出要求，严防出现高价地，坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况。“这事实上是在杜绝单价地王的出现。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。政府对楼市和土地市场调控的坚决态度可见一斑。

　　限购令落实执行，购房需求持续萎缩，使得博弈的天平正逐步向购房者倾斜。随着开发商资金压力的加大，博弈的筹码也越来越少。降价与否，成为摆在开发商面前一个必须选择的命题。