建委约谈 北京商住楼集体变调

　　北京落实国务院房地产调控15条细则出台后，造就了房地产市场的另一番繁荣景象。

　　3月8日下午，北京望京某商住楼项目售楼处，坐满了前来看房的人。“以前，从周五的时候，售楼处的人才会多起来，没想到新政给项目带来了意外的利好。”一位工作人员告诉本报记者。

　　从下午两点到晚上八点，她一直在忙碌。有著名艺人也来到售楼处看房，但因为接待客人，她无暇去签名。与之形成鲜明对比的是，望京地区一些住宅项目再限购令颁布后，门可罗雀，有的项目甚至一单未成交。

　　同样的故事发生在北京其他商住项目。但全国两会即将结束时，这些商住项目便受到了主管部门的警告。记者与一位商住项目负责人多次套话才得知，北京市住建委因商住楼的销售火爆、涨价，尤其是许多项目过分宣传不受限购影响，已于上周对首批20个项目进行了约谈。

　　“疯狂”的商住楼

　　一个星期以前，商住项目还十分高调。

　　根据新政，被限购的是住宅，而商住项目由于土地性质多为商业用地或者综合用地，并不在限购之列。不仅本地人有资格购买多套，非京籍人士购买也不受限制。限购新政出台的第一天，本报记者就已经以普通购房者身份接到了某商住项目的宣传电话。售楼员向记者分析了商住项目的种种利好后表示，如不尽快购买，她担心项目下周会上调价格。

　　随后，该项目果然将价格上调了2000元/平方米。只有50年产权的该项目，售价已与周边70年产权的住宅基本持平。在房地产圈广为流传的销售奇迹是，该项目有两层楼被投资客整层购买。不过，3月15日，被约访后的该项目负责人很谨慎地向记者解释称，“那只是意向购买。”他还透露，近期有不少买家购买了多套。

　　记者近日走访马甸桥某商住公寓时，几个销售员围坐一起闲聊。其中一位戏谑地表示，以前项目打了很多广告都卖不出去一套，现在一个广告没打，一天卖了10套。

　　亚豪机构统计数据显示，“京15条”颁布两周以来(2月17日-3月2日)，北京市商住楼房源累计成交532套，占总成交量的32.76%，这在以前无法想象。一直游离在调控边缘的商改住产品，走出了单边上扬的独立行情。

　　不仅成交量放大，许多项目还借机涨价。

　　亚豪机构统计数据显示，“京15条”颁布两周以来，北京共有29个商住楼项目有成交记录，整体成交均价为23806元/平方米，环比1月涨幅为4.91%。其中1/4的项目均价涨幅超过5%。据中原地产一项调查显示，北京超10个商住项目价格上涨，最高单价暴涨6500元。

　　北京京西某项目的涨价行为，引发了某业主的不满。年前该项目即将推出的LOFT(一般层高在5米左右，可以分割成两层的住宅)，接受排号时售楼员称春节前一定开盘，价格约2.2万-2.5万元/平方米。“新国八条”出台后，售楼处主动联系购房人，开盘延至节后第一周。春节后，该LOFT的开盘时间未定，而价格却一路上涨，目前预计为2.8万-3.1万元/平方米。每平米上涨6000元。

　　风向已变

　　游离在“限购”之外的商住楼，很快就受到了主管部门的“关照”。

　　“要我们低调，不准再宣传自己销售多么火爆等等。”一位被约谈的项目负责人之一颇为担心地说。这些商住项目还被要求：对外不能宣传不受限购影响，不能与现行政策冲突;现场要将水电配套等情况予以公示，要明确告知购房者说户口不能迁入。

　　建委约访之后，他们担心，如果不遵守建委的非书面规定，政府会出台更严厉的措施，所以，他们现在对外一律表示，自己销售一般。有些项目从宣传时就避开“商住”字眼，以可以注册的小型SOHO办公室为卖点。

　　这一局面似乎早已经被预料到。SOHO中国董事长潘石屹早前在接受本报记者采访时表示，商住楼本身就属于打政策擦边球，破坏城市规划的项目。针对这些打擦边球的项目，政府应该会出台相关措施治理。

　　从供给源头，政府已出台相关措施。“现在已经不批准建4.5米以上层高的项目了。”某国企高层告诉本报记者。此外，从去年开始，北京市已陆续出台政策，以酒店立项的项目禁止散售，建成非住宅禁止擅自分割，政策意味着对“商改住”项目从严管理。对商业项目，政府的态度是更鼓励自持。目前北京几大商业项目，如中服地块、大望京地块等，在出让环节就要求开发商自持。

　　商住楼存价值缺陷?

　　不少机构近日还指出了商住楼的价值陷阱。例如，21世纪不动产集团市场总监林蕾称，商住楼一般是40-50年产权，水电气均为工业价格，后期使用成本较高。无论是自住还是出租，这类公寓的后期使用成本加到总房价后，几乎与住宅总成本相近。也有少数开发商口头承诺引入民用水电，但拒绝写入合同里。

　　林蕾提醒，投资者对商业地产的经营性要素，应该有全面、清晰的分析，存在任何一个方面的硬伤都值得警惕。九九房搜索统计了2009-2010年在售的北京50个商住项目，总体来看，投资商住项目的风险相对较高。

　　北京五环以外区域商住、住宅同步升值，但有价无市，转手困难。据亚豪机构统计显示，2009年-2010年两年，五环以外共有24个商住项目开盘，累计供应11415套商住房，其中90%是户型面积在五六十平米的小户型，有11个项目推出了LOFT产品，它们与同期销售的住宅价格差距不大。但五环以外商住项目面临的最大问题是转让难，远郊区域二手房的购房主体是以都市年轻白领为主的中等收入群体，他们对价格的敏感度较高，二手商住房尽管挂牌价格与住宅接近，但需要缴纳的税费却高出不少。远郊二手商住房处于有价无市的尴尬境地。

　　五环以内的商住楼也面临着不同的挑战。部分商住项目是开发商把原来住宅项目的后期配套的商业公建部分改建为住宅出售，这些项目的升值受到了极大制约，价格涨幅远低于同期住宅项目。