万亿保障房“蛋糕”前开发商站成两队

　　据调查，对保障房的态度，开发商阵营中已形成两类：“泛国资”房企参与保障房开发积极性较高；“泛公众”房企对保障房普遍采取有限参与策略

　　调动社会资本大量参与考验政府智慧

　　□本报记者 林喆 万晶

　　国内的保障房“大跃进”已经开始。未来五年，全国将建设城镇保障性安居工程3600万套，使保障性住房的覆盖率达到20%。“保障房对开发商而言，既是严峻的挑战，又是巨大的市场。目前，很多房企都在研究并积极寻求投资机会，如果有成熟的退出机制或盈利模式，相信会吸引大量的社会资本参与其中。”SOHO中国董事长潘石屹指出。

　　受政策调控影响，今后商品房的市场空间将受到明显挤压，如何在保障房开发中分得一杯羹，已经成为众多房企考虑的重要课题。据中国证券报记者调查，对于保障房的态度，目前的开发商阵营中已形成两大派别：一是以地方城建、城投公司为主的“泛国资”房企，这类房企参与保障房开发的积极性较高；二是以万保招金为代表的“泛公众”房企，因保障房开发的盈利模式尚未成熟，这类房企对保障房普遍采取有限参与的战略。

　　地方城建：积极参与 看重战略资源先手

　　承载社会民生性质的保障房并不为追逐高额利润的开发商所看好，但保障房开发所蕴含的政府关系以及今后在拿地方面的优势资源，让不少区域型开发商垂涎。

　　“城投、城建类房企往往是地方国资，承担地区保障房建设任务是顺理成章的事。无论从国企领导考核还是社会责任的角度看，地方城建公司都将积极参与保障房建设。”一位房地产资深人士表示。

　　3月9日，中天城投(000540,股吧)（000540）与贵州省政府签订《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。中天城投公司将自行组建从事保障性安居工程及其配套设施等建设工作的项目子公司，计划在“十二五”期间，在贵州省内完成建设面积约1000万平方米（约20万套）、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。

　　根据中天城投的“实战经验”，建设保障房的收益大约为8%。但是，大多数地方城投公司看中的并不是这一收益率。“公司积极参与保障性安居工程建设，有利于提高公司房地产市场份额，有利于公司获取更广阔的发展空间和获取更多的战略资源。”中天城投的这一考虑，代表了大多数区域型房企的战略思路。

　　北京城建(600266,股吧)集团一位负责人对中国证券报记者表示，开发商在参与保障房建设时，地方政府往往及时提供建设用地，及时完成征地、拆迁、补偿、安置等工作，并采取有效措施缩短用地、规划、工程等各项审批工作时间和周期；开发商也会享受相关的税、费减免及财政补贴的优惠、扶持政策。“显然，这些优惠对地方国企而言，还是很具有诱惑力的。”

　　业内人士指出，一般而言，地方城投类房企先前都已参与过地方的保障房建设，积累了一定的经验和政府资源。今年开始，国家下达大规模的保障房建设任务，地方政府要完成指标，主要也将依靠这些城投类房企。

　　一线房企：态度谨慎 期待盈利模式成熟

　　与地方城投、城建类公司不同，一线房企因商品房开发模式成熟而对保障房持谨慎态度。万保招金虽然均有保障房项目，但在公司业绩中的占比微乎其微。相对于商品房，这类开发商对保障性住房的参与还处于摸索和尝试阶段。

　　万科（000002）总裁郁亮最近坦陈：“开发商不能想着在保障性住房上还要赚钱，万科目前还没有发现保障性住房的盈利模式。”万科参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，其原则是在不影响股东利益的情况之下参与，不影响股东利益主要指不亏钱，甚至只有一块钱利润就够了。未来政府在制度设计上能够使保障房可以持续运营，万科愿意尝试。

　　保障房能否激发民营开发商的参与热情，目前仍是众说纷纭。深圳某中型开发商负责人接受记者采访时表示，有实力的大企业一般都不太愿意建设保障房，主要是因为建设保障房的过程与商品房无异，但收益却远远差于商品房。只有一些有资金、但无土地无项目的中小开发商，可能会对建保障房有兴趣。放开民间资本进入保障房建设，关键要看投资回报率，如果回报率过低，民营房企不会感兴趣。

　　潘石屹建议，政府应建立保障房的退出机制，比如10年或20年之后允许销售等，只有解决这些问题，民营开发商才有可能真正介入保障房建设。

　　不过，在众多开发商仍纠结于是否参与保障房建设之时，中国建筑(601668,股吧)却开始对其房地产业务进行整合，将旗下的中建地产和工程承建业务线的重点对准保障性住房市场。中国建筑将对公司的房地产业务做出更清晰的划分，其中子公司中海地产专注于做中高端住宅项目，中建地产和工程承建业务线将着力于扮演境内保障房供应商的角色。

　　有专家认为，在商品住宅市场的前景不明朗之际，参与保障房建设可以降低承建项目的销售风险。由于政府规定购买群体，保障房的销售没有风险，无论是开发还是承建政府保障性住宅工程，资金回收有保证。尽管保障房毛利率不高，但大型房企通过做大规模，仍旧可以获得较大的利润。此外，大企业还可以发挥城市建设综合运营商的优势，通过保障房建设获得其他的盈利机会，比如配套的商业地产、城市综合体。

　　资金来源：制度保证 吸引安全性资本入市

　　对于保障房建设资金来源，住房和城乡建设部副部长齐骥给出了确切答案：今年即将建设的1000万套保障性住房，所需13000亿元资金，中央等四级政府要承担5000亿元，剩下8000亿元由社会资金来筹集。

　　有专家建议，提高土地出让金提取比重用于保障房建设，是最直接的解决办法。鉴于巨大的资金缺口，政府不妨将现行的土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定，提高到15%。资金缺口大的地方，甚至可提高到更高比例。河北省已将原来按土地出让净收益的10%计提，调整为按土地出让总收入的5%计提，用于保障性住房建设。

　　不过，业内普遍认为，保障房建设应当吸引社保资金、保险资金等安全性资本介入。这类资本对回报率要求不高，但对长期持有资产的安全性要求很高。

　　今年2月底，社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目签约，成为全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房的第一单。这30亿元资金将专项用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设，建筑总面积将达到980万平方米。

　　南京市保障房建设模式以保障房建设为主，中低普通商品房配建为辅，每一个保障房选址不低于1平方公里，以区域新城的名义打造保障房项目。在实现收支平衡的目标下，通过经济适用房和配建少量商品房、商业配套等收益，补贴学校、医院等公益配套；在打造新城的标准下，实现交通、医疗、学校、农贸市场等基础设施的及时跟进。

　　保险资金投资保障房也在快速推进。近日太平洋(601099,股吧)保险投向保障房的一项债权投资计划正式通过了中国保监会的备案，太平洋资产管理公司发起设立了“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”，计划募集资金40亿元，主要用于上海地产集团在上海市区建设的约50万平方米公共租赁住房项目的建设和运营。

　　业内人士认为，投资保障性住房的债权投资计划投资期限一般较长，符合保险资金(尤其是寿险资金)期限长的资金特点，可以和保险资金的久期相匹配，有助于实现保险资金的资产负债匹配管理。目前，约有3万亿元保险资金一直在寻求与其周期相匹配的投资，尤其是寿险资金，其负债久期往往长达15年以上。

　　中国平安(601318,股吧)集团董事长马明哲也建议，利用保险资金支持国家保障性住房建设，提出可以由保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，政府对项目给予一定的税收支持政策，同时，建议允许保险资金通过基金、股权、债权等多种方式投资，支持保障性住房建设。