政协委员郭松海提案:完善和规范商品房租赁市场

　　两会召开在即，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海在2010年全国两会中准备了三份关于房地产的提案。

　　提案中，郭松海分别针对实施住宅性能认定制度、绿色节能房屋换装业和完善和规范商品房租赁市场提出了自己的见解。

　　以下为三份提案原文：

　　推行住宅性能认定制度，让购房者“慧眼识金”

　　全国政协委员 郭松海

　　20世纪50年代，相声大师郭启儒说过一个段子：有个年轻人租住一位老者的阁楼，年轻人晚上常常回来很晚，“咣当、咣当”脱掉两只皮鞋，把楼下老者从睡梦中惊醒，患有心脏病的老人难以忍受，只得将租房人攆走。50多年过去了，大量房屋楼上楼下的走动、左邻右舍的吵闹，仍然困扰着人们。加之，现代高楼入口防盗门的关门声、下水管道哗哗的排水声、高压水泵、空调机组等产生的噪音以及窗外面的车流滚滚，形成了一个噪声的包围圈，吵得人们不得安宁，以致发生种种纠纷，破坏了小区居民和谐宁静的生活。据北京海淀区环保监测站统计，近来小区业主反映噪声扰民的投诉越来越多，一年就收到投诉50多件。

　　家庭是我们休息、学习、生活的主要场所，人生大部分时间都是在家庭中度过的，从现在噪声量的干扰来看，广大居民是多么渴望家庭的安静与温馨啊！近些年来我们对交通噪声、区域噪声研究较多，而对家庭室内噪声却关注很少，但室内噪声对人的身心健康却有着极大的伤害。

　　近来我国房地产市场火爆，“萝卜快了不洗泥”，购房者往往在各种包装精美的售楼广告中，在各种概念的操作中，在五花八门的商业性评比中，难辨房屋性能的真假优劣；加之，房屋的后验性，使得客户面对包括预防噪声在内的适用性能、环境性能、安全性能等，如同雾里看花；哪谁又能让购房者慧眼识金？住房性能认定则是一条可行途径。

　　一、实施住宅性能认定制度，还老百姓的知情权。1999年国务院转发八部委有关住宅产业化的72号文件，明确提出要对商品住宅性能进行认定。建设部颁布的《住宅性能评定技术标准》，按照住宅综合性能得分高低划分为A、B两个级别。如A级住宅是好住宅，A级住宅不能有噪声之扰，该标准规定，楼面走动、物体撞击噪声音量要低于75分贝，而目前的硬质楼面，一般楼面走动时噪声都在80分贝以上，这对楼板的隔声叠层构造和面层处理提出了较高要求，开发商要对建筑用材引起更多关注。

　　高房价低品质是当前住宅市场的畸形现象，通过性能认定，通过统一规范的性能、品质标准，提高产品的透明度，可以还消费者以知情权。不至于因住宅没有技术标准体系的支撑，3 000元/平方米的经济适用房和30000元/平方米的豪宅参照同一个建筑标准。使消费者了解价格性能比，（当然，规范的市场也不等于性能好价格就高，手机即是一例）了解自己物业的价值，维护业主的合法权益，真正做到货真价实。

　　二、将住宅性能认定纳入房屋综合验收之中。房地产开发项目竣工后，需要对项目工程组织质量监督等有关部门或者单位进行验收。开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。质量和性能是两个不同的概念。一般来说，质量指是物品品质的优劣；而性能指的是物品满足人们各种需求的特性和能力的高低。随着人们生活水平、住房消费水平的提高，消费者不仅要求住宅的质量可靠，而且对住宅包括隔声在内的保温隔热通风采光等性能要求越来越高；因而，项目验收中采用住宅性能这一概念，比单纯的质量概念更为贴切。住宅性能认定在我国已施行了近6年时间，但由于多种原因至今未能普及；针对房地产市场的现状，将住宅性能认定纳入房屋综合验收，可谓势在必行。

　　三、将住宅性能认定做为强制性制度从法律层面予以保障。应借鉴日本、韩国等国做法，通过立法把住宅性能认定作为一项强制性制度推行。住宅作为商品，应该分等级，按质论价。住宅作为居民家庭最主要的财产，政府应该维护消费者的权益，让消费者了解所购住宅的各方面性能，能购慧眼识金。