“京十五条”清算房企土地增值税预征从严

　　2月16日，北京出台了落实 “新国八条”的京版细则“十五条”。该细则提出，北京的房地产企业将实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

　　“京十五条”还要求有关部门加强对土地增值税清算情况的监督和检查，对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

　　这回有点紧张

　　“近期明显感到开发商正在紧张。宏观调控年年有，土地增值税清算的呼声也不是一遍两遍了，但这次调控的力度特别大，开发商开始担心税务局要动真格的。”2月17日，中煜华税务师事务所主任税务师黄远向记者表示，最近有不少房地产客户前来咨询土地增值税的纳税筹划。这家事务所的客户行业构成中，房地产业约占30%，既有开发普通住宅的，也有开发高档住宅和别墅的，而他们均对高档住宅土地增值税重点清算的消息表现出了特别的关注。

　　“我们公司对于这些政策有长远的考虑，不会因为政策突然来了就变得手忙脚乱。今后公司战略上会加大持有型物业比例，加快销售项目开发进度，提高资金周转率，以此来获得更好的回报，而不单纯是依靠超额利润率。”北京一家房地产公司的项目负责人表示。

　　在此之前，业内传出消息，国务院要求全国税务系统在春节后对高档住宅重点进行土地增值税清算，而所谓“高档住宅”是指售价高出区域平均销售价格的住宅项目。事实上，早在2010年5月，国税总局就曾发文下令，各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3—5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

　　当时，国税总局要求各地要在6月底前将本地区的清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。但对于此次清算的抽查结果，国税总局并没有公布最终的成果。

　　在北京的一些基层税务所网站上，所挂的纳税稽查案例中涉案企业悉数为房地产公司，房地产业近年来已经成为税务局紧盯不放的重点监控目标。

　　土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%，征收增值额的30%，超过50%未达100%的征收40%，对超过100%低于200%的征收50%，如果超过200%，则需要缴纳增值部分的60%作为土地增值税。

　　不过，在具体执行层面，由于房地产开发的成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算。

　　最近几年，各地房地产价格飞涨，因此清算土地增值税也被作为调控手段多次提及。国税总局分别于2007、2008、2010年三次发文，对土地增值税清算的诸多成本扣除项目进行了明确和细化，2010年国税总局将东部地区土地增值税预征税率下限由销售额1%下限提高到2%，并规定，清算后确定为核定征收的项目，核定税率不得低于5%。

　　在北京，土地增值税预征率于2010年12月上调，容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征；其他房地产项目，按2%预征。销售经适房、限价房等保障房取得的收入，暂不预征土地增值税。而在此前，北京房企一般按照1%的预征税率缴纳土地增值税。

　　做高成本

　　“事实上土地增值税要显出调控威力，关键还是在于清算执行，但这几年来喊了几次，甚至2009年也宣布向八大房企动手了，但最后还是不了了之。”郭伟税务工作室税务师郭伟表示。

　　一位不愿透露姓名的政协委员提供的未公开的政协提案显示，根据计算，2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿，该委员强烈建议全面清算土地增值税控制房价。

　　郭伟不久前和一家大型房地产公司的财务负责人谈到土地增值税清算的问题。这家房企的许多项目是分期滚动开发，有的地块是多年前取得的，当时土地成本还很低廉，如果要进行土地增值税清算，实际成本和免征线的差距将会非常悬殊。

　　“他们打算把成本做高，而这也是房地产公司的通行做法。开发商从来都是能卖多少就卖多少，回头再想办法避税，他们从来不会因为要清算土地增值税而考虑调整房价。毕竟税收对他们来说不是很重要的因素，况且这里面还有运作空间。”

　　郭伟说，另外还有一拨开发商的想法是，反正以后要搞税制改革，房地产业营业税改增值税，很可能有一天税务总局下个文说土地增值税不征了，他们就想这么混过去。有这种想法的开发商不在少数。

　　但开发商和税务筹划大师们对于此次清算远非高枕无忧。对于土地增值税的征收，税务局有双重标准。“一般来说，税务征管人员对每个房地产项目的土地增值税税率都有个大概估计，假如该项目的账本上列支的成本基本在合理区间内，那么就按照房地产公司申报的税额征税；假如某个项目的造价等成本超出平均值很多，税务人员就可以不按照账本，而是按照税务局指定的定额指标来计算税额。”郭伟说。

　　而近几年来，土地增值税历次清算的文件中，对以前比较模糊的成本扣除项目的多项界定进行了细化。黄远说，在政策对多个成本项目能不能做税前扣除进行了明确之后，“要做土地增值税的纳税筹划，最好在公司成立之前，至少在拿地之前做，否则拿地以及其他各项成本都趋于明确，到那时就晚了，只能说缝缝补补，因为税前扣除项目有的是合理的，有的是不合理的，有的是灰色地带，只能在上面做点文章。”

　　郭伟也表示：“土地增值税只能算个大概，彻底弄清楚是很难的。不过房地产纳税筹划，基本上没有成功案例，建议房地产公司不要筹划得太过，因为税务局的工作人员对于每个项目的税率心中有数，要是引起怀疑，一张张核对发票，那就是一查一个准儿了。”

　　对此，黄远解释说，房地产业的税率实际上是可以大概估算的：营业税占销售额的5.5%，拿地开发销售等过程中涉及的一些小的税种2%，企业所得税平均约5%，土地增值税如果清算平均约6%，总共18.5%，假如一个房地产公司税负偏低，要么有免税项目，要么就是存在偷税漏税行为。

　　江苏省扬州市邗江区国际税收研究会秘书长陈庆贵发文称，现行土地增值税征收过程中，房地产企业在计算扣除项时可按土地价格和开发成本金额之和加计扣除20％，并且普通住宅增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。这两项优惠政策成了房地产公司的避税良港。例如，20%的加计扣除优惠不仅直接减少了开发商土地增值税计税依据（增值额），还有可能由于增值额减少而降低增值率，进而影响和降低适用税率，导致开发商少纳税多得利。陈庆贵表示，普通标准住宅认定标准应调整为根据各地平均收入水平，以房屋“单位价格”指标来衡量。“与其重点清算高档房土地增值税，还不如即行废止有悖公平正义的税收优惠。”他说。