限购令再惹争议 内地楼市将入“冬眠期”

　　新春虽至,但内地频频出台楼市新政让许多地产商感到阵阵寒意,开始担忧楼市会迎来史上最长的“严冬”。虽然国家统计局发布的全国70个大中城市的最新数据显示楼价在1月仍保持上涨趋势,但已有部分一线城市的房产商悄然降价。

　　有业界人士,连续出台的调控措施对内地楼市的影响力可能要在3月份后才会有所体现。假如届时二手楼的成交量仍然萎缩,楼市很有可能进入一个较长的“冬眠期”。但几乎所有的地产分析师都认为,即使楼市“冬眠”,楼价也不会大幅下挫,预计今年楼价仍可能继续保持缩量小幅上涨的趋势。

　　8地细则避谈调控目标

　　降价不是最终目的

　　“虽然价格仍在上涨,但成交量的迅速萎缩已令部分地产商感到后市的严峻,他们已经开始调整发展策略。”一位不愿透露姓名的著名房产中介公司负责人表示。

　　今年1月26日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为“国八条”,该《通知》发布后内地迄今已有北京、青岛、上海、成都、长春、南宁、贵阳、广州等8个城市出台了相关施行细则。这些城市的施行细则尺度不一,但一个共同点就是几乎都忽略了调控目标。

　　上海表示,调控目标将在3月底前向社会公布;贵阳表示,要把2011年新建住房价格增幅控制在去年全国平均值的范围内;北京则言辞含糊地表示,要将房价控制在合理水平;成都表示为保持房价基本稳定。其它城市则只字不提。但“国八条”却明确规定:2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

　　世联地产(002285,股吧)华南市场总监沈柱灿对此表示,公众应该首先要明确政府出台楼市调控政策的真正预期是什么？他指出,政府出台的所有楼市调控政策,目的并不单纯是降低房价,而是在不断规范房地产市场,以保障房地产市场的健康有序发展,使更多人能享受更有品质的生活,使房地产从一个小部分人获利的工具变成让更多的人能从中分享房地产市场健康发展的成果,降价只是一个通俗易懂的说法而已。

　　新政增交易成本

　　业界依旧看涨楼价

　　中原地产董事总经理李耀智认为,近段时间以来连续出台的调控措施如加息、“国八条”等对楼市的影响力可能要在3月份之后才会有所体现。

　　李耀智表示,“国八条”对房产市场最大的影响就是交易成本的上升,而新增利率对存量房贷的影响要到明年才能显现,因此,楼市新政只增加了交易成本。那么导致的后果就是交易量萎缩。

　　以深圳为例,虽然深圳的“国八条”施行细则还未出台,但在没有其它政策出台的情况下,基本可以预测深圳今年总体成交量将减少10%左右,其中萎缩的主要应该是二手楼市。由于今年深圳将新增700万平米的新房,因此一手楼市的交易量较去年将有大幅增长。价格可能会有所波动,基本上还是会保持向上的趋势。

　　记者在深圳采访获悉,春节刚过,深圳已有几家新盘的价格出现了较大跌幅。宝安西乡某楼盘去年开盘时“楼王”的每平方米均价超过25000元,现在已降至19000元。深圳南山华侨城附近的某楼盘去年开盘时均价在40000元以上,现在已降至38000元。

　　有分析师认为,这些楼盘的降价行为只是开发商未雨绸缪之举,深圳楼市的价格不会因此而下降,因为支撑深圳楼价上涨的因素早已从“炒房客”变成刚性自住需求了,“国八条”带给开发商更多的是心理上的紧张。

　　而据深圳市国土与房产局数据显示,从1月31日开始,深圳新房的成交量日均不超过10套,最低的是2月5日,只成交4套。但自2月11日开始,日成交量上涨势头较猛,当日成交达到126套,12日更是增加到了157套。据悉,深圳节前的日成交量都在200套以上。

　　李耀智认为,深圳楼市成交量的逐步恢复现在还很难看出端倪,预计3月份就可以做出清晰判断。深圳的房价走势可以说是珠三角发达地区城市的一个缩影,甚至可以说是全国沿海发达地区楼市的缩影。他预测,在没有更为严厉的政策出台前,今年全国一线城市的房价仍会保持只涨不跌的局面。

　　开发商资金链再紧绷

　　虽然对房价信心十足,但大多数分析师对房企自身的发展表示担忧。他们认为,在国八条及提高利率、紧缩贷款等调控组合拳的影响下,银行对房地产企业的贷款变得异常谨慎的情况下,作为资金密集型产业的房地产企业资金链已开始绷紧。

　　据悉,房企在资本市场进行公开募资的难度已越来越大,房企融资的成本也明显上升。数据显示,近期房地产开发商通过信托融资也在逐渐减少。同时,相对于A股上市房企来说,在香港上市的内地房企虽然可以在海外发行优先票据、债券,以及与各大银行签订信贷协议,但利率却高达8%—15%。如果新一轮调控持续收紧,许多房企会因为资金链问题而黯然退市,行业大洗牌可能会发生。

　　“房地产企业高速发展的时代已经过去,只要入市就赚钱的好日子已经一去不返了。”一名不愿透露姓名的某房企高管概叹说。

　　目前,已有部分房企率先打出“降价牌”以应对即将到来的危机。多家房企频繁的高层人士变动更是显示出房企今后发展策略调整的趋势。1月28日,万科集团执行副总裁徐洪舸、副总裁肖楠辞职并另行创业;2月11日,佳兆业公告称执行董事金洁,因拟寻求其它事业发展辞职;鸿隆地产总裁张宜均将加盟金地集团;2月15日,招商局地产发布公告称,原董事长孙承铭已向董事会辞任第六届董事会董事及董事长,原公司董事总经理林少斌升任董事长,原副总经理贺建亚升任总经理。

　　统计数据推倒重来

　　楼市走向更难捉摸

　　而国家权威部门对于房价的统计数据全面推倒重来,令分析师们对楼市走向更加难以把握。某著名地产研究机构更是公开宣称不再对楼市作任何预测。

　　国家统计局近日发布了今年1月的全国房价数据。数据显示与与去年同月相比,70个大中城市同比价格上涨的有68个城市,下降的有2个城市。其中,涨幅超过10.0%的城市有10个。这份数据不同于以往的全国房价指数,而是国家统计局1月开始实施《住宅销售价格统计调查方案》后的首份只对全国70个大中城市进行统计的纯住宅数据,不包括商用建筑。对于这份数据国家统计局还特别说明由于《新方案》对数据来源渠道、指标设置、计算方法等影响价格指数计算的主要因素都进行了相当大的调整,因此本月数据与以往历史数据不完全可比。

　　而此前备受各方质疑的全国房价指数国家统计局已表示将不再发布。业内观察人士对此表示,虽然国家统计局发布的房价指数在许多方面都令人难以苟同,但毕竟这是唯一一份全国性的官方统计数据,不管怎样都可以从中看出一定趋势。现在取消了这份全国性的房价指数而单纯只用70个城市的住宅数据来代替,虽然可能更显精确,但将使分析师们对楼市的走向判断更加扑朔迷离。

　　观点碰撞:

　　楼市新政利与弊

　　对于国八条要求的限购政策,分析师们也有两种截然不同的看法。一种认为政府持续推出的楼市新政已经收到了显着成效,有利于楼市乃至整个中国经济的健康发展。而另一种看法却认为对于楼市新政将加剧通胀,进一步推高房价,从而使中国经济走向一个令人不愿看到的局面。

　　正方:新政目标已逐渐实现

　　沈柱灿表示,前一段时间与住建部某官员交流对楼市的看法时,他们都认为不管是国八条还是加息乃至以前的种种调控政策,其根本目的是提高群众的生活质量和改善群众的居住环境。从这一点来看,楼市新政的目标已经在逐步实现,并且成果还在继续扩大。

　　对于“国八条”的限购政策,他认为可以理解。因为房屋现在大中城市尤其是经济发达地区可以说是“人为稀缺”商品,假如大家都不买房,需要限购吗？更不能凭借某地某时的所谓“空置率”来认定楼市处于“供大于求”的局面。在流动人口密集的经济发达城市,因为需求太多,城市又无法满足庞大的需求,限购令的推出可有效缓解供需矛盾,使供需得到一定的平衡。而在经济不发达的城市就没有限购令,因为他们不需要限购。因此,对于中央的政策,各地根据自身的实际情况出台不同的执行力度都是可以理解的。

　　反方:或严重危害中国经济

　　对“国八条”的限购令,著名楼市网络评论员“半求”措辞激烈地表示将严重危害中国经济的健康发展。

　　“中国现在已经‘沦限’。”半求说。他认为,北京等地的严格限制购房、购车的政策已经严重违背了市场经济的本质,因为市场经济的本质是自由的。假如继续这样下去,将会迫使更多的热钱流入不受限制的民生领域。如大蒜、辣椒等。他的一个朋友表示,只要3亿人民币就可以买断全国的辣椒,然后就可以操纵辣椒价格获取暴利。那么,在这种情况下,资本的天性是逐利的,假如在高端消费品市场(楼市、车市)得不到释放的话,势必就波及民生消费领域。如此,将进一步加剧通胀,使更多普通老百姓的利益受损。

　　反之假如放开限制的话,哪怕楼市、车市有泡沫直至最终泡沫破灭,受影响的也只是小部分有钱人,与大多数老百姓没关系。老百姓即使买了房,哪怕楼市泡沫破灭也没影响,因为只有一套是自住的,价格涨跌影响不大。他认为,中国的有钱人都没有经历过一个完整的经济发展周期,他们只看到了经济上升时期的好处和繁荣,却没有遭遇过经济泡沫破灭的痛苦,因此他们可以说是不成熟的“富人”。放开限制令,让这些富人经历一个从发展到破灭的完整过程也将帮助他们今后变得更加成熟和理性。