专家解读广州版国八条细则 成交量或萎缩30%

　　从化增城限购、本地户籍禁购第三套以上住房、二套房贷首付提至六成、“卖一可以买一”……广州版“国八条”调控细则前日获原则通过，当即引起社会关注。19日，广州国土房管局有关负责人澄清说，外地人购房要缴纳的纳税或社保证明年限并非要提高到2年，实际上仍是1年以上就可以。业内人士指出，细则实施后，广州楼市成交大幅下跌将成不争事实，预计2011年成交量将萎缩30%以上，年内房价或出现下行。从化、增城限购后，广州的大部分投资与改善性需求完全被堵住，这些需求将流向周边的城市如佛山、东莞。

　　焦点1

　　从化、增城限购

　　去年10月实施的广州限购令并没有涵盖从化和增城两个县级市，两地的楼市随后出现量价齐升的情况。广州市即将实施的《关于贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(下称《意见》)明确：在一定时期内，暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上纳税证明或社保证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

　　解读：投资需求或流向佛山、东莞

　　广州知名房地产专家韩世同指出：“这次广州细则不像以前那么温柔。在去年10月广州十区执行限购后，投资与改善性需求只能流向从化与增城，一旦上述两县级市实行限购，广州的大部分投资与改善性需求完全被堵住，广州楼市成交必然出现更明显的萎缩，这些需求只能流向周边的城市如佛山、东莞。”

　　广东中原地产项目部总经理黄韬则表示，如果广州的投资需求向周边城市蔓延，佛山无疑是首选。“目前佛山盛传将出台限购令，如果情况属实，将对金沙洲大量的佛山楼盘造成影响，投资与大部分改善型需求将受到全面遏制”。

　　广州国土房管局有关负责人昨日接受采访时指出，有媒体将“外地人购房需提供2年内在本市累计缴个税或社保1年以上证明”解释为“外地人购房纳税证明从1年增加至2年”是不准确的。“实际上，要缴纳的证明年限仍然是1年以上，但这次明确限定是要在2年内的，一是为了方便执行部门操作，二是显示政策从紧，符合调控方向。”该负责人解释说。

　　焦点2

　　二套房首付不低于六成

　　《意见》也明确了信贷政策，提出要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。此前，公积金贷款购买二套房的首付比例为五成。

　　《意见》中，除了按照中央要求对购买不足5年的物业按照全额征收营业税外，还特别强调要加大应用房价评估技术以加强对存量房税收的征管力度。

　　解读：成交或至少萎缩三成

　　根据合富置业的统计数据，广州二手楼市约60%买家为首次置业者，不受禁购第三套房政策影响；二次及以上置业买家中约15%左右为“卖旧房换新房”的买家，估计拥有两套及以上的二手买家约25%，“拥有两套及以上住房限购”政策将抑制到这批买家。

　　合富置业首席分析师龙斌指出，综合来看，广州严格落实新“国八条”，对一手楼市的震动要大于二手楼市，估计会对约20%到30%的二手买家产生不同程度影响，对40%以上的一手买家产生实际影响。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，广州楼市成交必将伴随新政实施而大幅下降，乐观预计，2011年全年成交将萎缩30%以上。广州社科院研究员彭澎也表示，短期之内细则对房价不会产生太明显的影响，但今年之内房价会往下走。

　　焦点3

　　“卖一可再买一”

　　有两套房卖掉一套能否再新买一套？广州国土房管局有关负责人指出，限购将“认房不认贷”。也就是说，对于换房族来说，如果将手上的房产卖掉就可以再买，实行“卖一可再买一”原则。但有媒体在报道时却表述为“套数认定：房屋套数    认定拟认房又认贷……等于给已拥有两套住房家庭"卖一再买一"关上了大门”。对此，上述负责人亦明确表示，“认房又认贷”是指在贷款环节，如果已买了一套房，卖出去后再贷款买新房，银行会将其认定为第二套房。而在限购时，则是根据家庭名下实际持有的房产套数来审核。也就是说，有两套房的户籍家庭卖掉一套还是可以再买回一套房。

　　解读：照顾了改善性需求，炒房仍有空间

　　彭澎对“卖一买一”的思路表示赞同，认为“这个照顾了改善性购房需求”，也使市场可以保证一定的成交量，保持活跃度。

　　在韩世同看来，该措施在意料之中，基本上没有太超出新“国八条”的范围，而并非像北京那样“一刀切”。“尽管你可以卖一买一，但由于现时信贷政策紧绷，二套房贷需要六成首付，且利率是没有优惠，因此政策仍然是非常严谨，并不能说是温柔”。

　　也有专家提醒，如果没有严格限制，有的买家还是可以借“卖一买一”进行短期炒房。

　　声音

　　房价还在涨调控不能松

　　国家统计局18日公布了今年1月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况。尽管没有了往常的平均价格同比和环比涨跌幅数据，但仍然不难得出一个结论，即全国房价仍在普遍上涨，贯彻落实中央关于房地产调控的决策部署不能放松。

　　无论是从统计数据的同比、环比还是定基比看，70个大中城市房价都是以涨为主。在新建商品住宅中，仅有3个城市环比下降，2个城市同比下降，涨幅同比超过10%的达到10个。二手房市场与新建住宅一样呈现普涨格局。与往年相对简单的统计数据相比，国家统计局这次公布的房价数据更直观，因而被舆论普遍认为“更接近真实状况”。

　　其实，各地城市房价变化，在国家统计局此次公布数据前就已无悬念。大家关注这个数据，不过是因为有一种期待，想知道去年4月中旬启动的“史上最严厉”调控效果如何。普遍上涨的数据出来，无非是印证了各方面的揣测。

　　关于房地产调控目标，政府的说法一直是控制过快上涨。将近一年来持续发力的“严厉”调控，至少可以说在北京、上海等前几年房价暴涨的城市收到了效果，涨幅明显缩小。但是，除了政策因素，这里面还有一个重要原因，即这些城市房价已经涨到了与普通居民无关的地步，继续大幅度上涨的市场空间基本消失。因此，出台调控细则，落实中央精神，防止房价暴涨，对于其他地方而言意义更大。

　　根据新的统计办法，今后70个大中城市的房价变化将直观地摆在公众面前，尤其是定基比，能够直接反映一年房价的变化情况。届时，各地执行政策的力度和效果将直面社会评判。如果有令不行，调控效果不佳，就可能陷入十分被动的境地。