“五一”前后 房价或现“拐角”

　　“新国八条”和房产税出台后，晨报楼经联合汉宇地产市场研究部对全市各区一些代表性楼盘进行了追踪，发觉节后打折的新盘优惠区域多在外环外，大多数楼盘使用直接折扣的形式进行优惠；二手房的成交均价也受到政策影响，最大跌幅也在10%以内。令人意外的是，以往人们观念中具有很强保值增值能力的中心城区板块区域代表楼盘房价也有小幅下跌。

　　现场探房

　　美兰湖新盘均价降千元

　　“新国八条”和房产税政策出台后，新盘价格走势如何？按照以往经验，“率先”响应政策、有优惠促销的楼盘至少要符合三个条件体量大，地处外环周边或市郊，周边新盘扎堆。

　　元宵节当天，记者来到了位于宝山美兰湖的朗诗绿岛，这个楼盘正符合以上全部条件。

　　从价格上看，头顶着热循环、通风、隔音降噪、环保节能等“十大科技”光环，再加上新房源基本都是精装修房，使得朗诗绿岛的价格在美兰湖板块的各大新盘处于较高的水平。从去年底一直到今年1月中旬“新国八条”出台前，该片报价一直在均价2.2万元/平方米左右。

　　记者已经去过多次美兰湖，每次去都发现有一些新变化。此次看到轨交7号线美兰湖站外的沪太路、月罗公路交界处，一家世纪联华大卖场刚开张，底层部分包括肯德基等快餐店在内的租户也已开张，这对美兰湖的居民来说无疑是个福音。而从世纪联华走5分钟就能到朗诗绿岛。

　　在朗诗绿岛售楼处的模型上，位置靠中间的好几栋楼上都被贴上了“售罄”的标签。销售人员称，只有少量92-119平方米的两房和三房，再大一点的三房就只有底楼了。不过，其报价变成了均价21000元/平方米，不知不觉中，比新政出台前单价低了千元。销售人员称，一次性付款的话优惠8万元，贷款的话则优惠5万元。

　　对比美兰湖板块其他在售新盘，优惠力度大家都差不多。美兰湖中华园贷款购房可享付款9.9折后减5000元，一次性付款9.9折后减1万元。而兰湖美域则是贷款和全款均享有9.8折优惠。

　　楼盘调查

　　外环：一套三房享9折优惠

　　目前全市共有约110个楼盘有优惠措施。少数楼盘拥有较大幅度的优惠，主要是外环外的一些楼盘。

　　在周康区域，“绿地金色水岸”优惠幅度相当大。这个楼盘对外公开价格为22000元/平方米，2月17日之前购买该楼盘三房，可享受总价优惠20万元的基础上再减去5万元，两房可享受总价优惠20万元的基础上再减去3万元，相当于在原价基础上打了9折。

　　位于浦东新场的“汇锦城”，目前主推大面积房型，均价13000元/平方米，由于受调控影响较大，目前的优惠措施为7天内一次性付款享9.4折。

　　以上这些仅仅只是个案，大多数楼盘的平均优惠范围还是基本维持在9.7折-9.9折之间，幅度并不大。真正大幅降价抛售的楼盘并不多，成交价基本与市场价差不多。

　　市中心：二手房开始跌了

　　从对全市具有代表性的各大板块的30个二手房成交均价分析来看，全市二手房成交市中心区域除长宁、徐汇等呈现涨跌互现格局外，黄浦、静安和卢湾三大区域房价都略有下跌。尽管这些市中心区域一向被认为具有很强的保值增值能力，但是政策出台初期依然出现3%-5%的下跌。

　　虹口、杨浦和普陀等次中心区域近年来房价涨幅过快，但楼盘品质并没有太大提高，只是由于地处中外环，价格被中内环品质楼盘带动上涨，价格泡沫较大，所以在政策调控初期，这些区域几乎全线下跌。

　　大浦东区域板块之间发展差异性较大，原南汇各个板块由于前几年备受南汇并入浦东及迪士尼概念影响，楼市泡沫严重，所以政策出台伊始，该区域代表楼盘房价全线下挫。

　　而浦东其它区域由于新浦东规划对自身定位依然不是非常清晰，板块均表现出弱于大势的走势。虽然多数区域板块房价出现了回调的走势，但是回调幅度并不大，多数区域在1%-3%之间，即使出现了极个别案例，房价向下波动的幅度也在10%至内，这尚不及2008年楼市整体下跌近15%的幅度。

　　房价走势

　　今年楼市有三“拐” 80天后初见分晓

　　节后近半楼盘推迟开盘，新盘成交跌入冰点。据不完全统计，2月上半月获得预售证新增上市的住宅项目仅有9个。业内人士表示，在政策调控的态势下，上海的楼市将首次直面“拐角”，接下来的80天市场表现是重点。

　　业内资深人士杨子江认为，与以往所谓“拐点论”不同，“拐角”不仅仅是单一的价格上的起伏。在很多情况下，“拐角”未必像拐点那样意味着价格趋势的显著逆转，它更多地体现为交易量的急剧改变，同时价格变化保持基本平稳甚至停滞。他表示，从2011年开始，市场已面临大大小小的拐角：拐角一，商品住宅开发面积和销售面积下降明显，商业地产有所提升。住宅市场从扩张转为收缩，商品住宅销售面积（不含保障房、配套房等）可能下降1/3到一半；拐角二，价格会有波动。目前相当一部楼盘的隐性降价未必都见效。因为在那么多货币的前提下，政策性的限制因素反而成为焦点，从2月9日加息开始起，春节后成交量的拐角已经产生，市场进入“速冻深冷”。“现在主要是看接下来的80多天。”杨子江认为，在这80多天里，从开发商来看，除了少量近期没有在销、强势推销楼盘的企业之外，大多数企业目前资金还相对充裕，对短期的市场波折还具备一定的承受能力，3个月以内的交易平淡，对其现金流影响尚不大；一旦3、4月份还是持续低迷的话，那么经历3个月以上销售抗性的发展商，是一定也必须有所动作的，但是政策性的停购、限购压力超过了购买力，降价未必能奏效；到了“政策环游80天”之后的“五一”小长假左右，拐角将初露端倪。这时真正的价格拐角可能会出现了。至于第三个拐角，也许就在夏秋之际。

　　虽然目前楼市面临“有钱的买不了，想买的没钱”的尴尬境地，不过在市场还不明朗的情况下，短期内开发商选择降价抛售的可能性不大，毕竟去年下半年可观的成交量使多数开发商资金回笼状况较好，目前的资金并不紧缺，不少楼盘将开盘时间推迟至4月份以后，也是寄希望于4、5月的传统楼市旺季。

　　对购房者来说，最起码观望3个月左右。在杨子江看来，约有1/3左右的购房者在近一年内不会购买，还有1/3以上购房者是因为各类停购、限购、限贷政策而暂时不入市，如果3月中下旬出现松动，那么去年被压制及新增的刚性需求将是首波入市群体，因为没房不结婚、不搬迁的的现状暂时难以改变。从政策看，近期密集的政策出台之后，本身也有一个观察、消化的过程。尤其是国八条之类的政策，在年内都会保持相对稳定。