北京楼市新政力度空前 开发商资金压力或加大

　　北京市政府办公厅16日发布了关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强北京市房地产市场调控工作的通知。这个被认为是目前最严厉的地方版“楼市新政”，推出限购停购、加强保障房建设等一系列新举措。

　　根据北京楼市调控“新政”，自2月17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效北京市工作居住证的家庭）、持有北京市有效暂住证在北京市没拥有住房且连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市居民家庭，限购1套住房。

　　对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，暂停向其售房。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，北京楼市调控“新政”中的限购，尤其对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能起到平衡供需作用。“新政”同时强调加大保障房建设，进一步疏通购房渠道，满足百姓住房需求

　　北京中原地产分析认为，“新政”封杀投资需求，2009年以来楼市价格上涨过快大部分原因是投资需求占比过高，限购政策将使市场投资需求萎缩，有利于楼市回归居住的本质属性。

　　根据北京调控细则要求，财政部门将会同税务、住房城乡建设等部门根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　北京中原地产研究部专业人士认为，这对行业规范操作是个利好消息，同时增加了购房成本。北京近几年房价上涨较快，这一计税价格4年多没调整，导致最低计税价格明显低于市场成交价格情况。

　　北京中原地产研究部总结了27个热点成交区域后发现，北京市区域的现实成交价格平均为计税价格的4倍，使得购房人群的购买行为更趋于不理性，现在最重要的问题就是何时出台最新的计税价格以价格和实际市场价的差距有多大。

　　“新政”要求，房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率。

　　对此，北京联达机构总裁杨少锋认为，现在土地增值税基本上是采用预征方式，口径比较松时一度将预征额定为1％的下限。一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入1％预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限很可能提高到很大的幅度。

　　他认为，如果严征缴高档项目土地增值税，房地产企业真金白银的现金支出，压力将十分巨大。

　　根据规定，个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　北京中原地产分析人士认为，与此前政策相比：“新政”对5年内全部住房按全额征收营业税，以前5年内普通住宅可以按照差额征收营业税，显然5年内普通住宅受到政策影响，营业税的征收额度增大。（据新华社电）

北京市两部门迅速落实楼市调控细则

北京楼市调控15条细则16日出台，自17日开始实施。其中规定，各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。北京市相关部门迅速行动，落实有关要求。

北京市住房公积金管理中心17日下发通知要求，自2011年2月18日（含）起，“二套住房”公积金个人贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于60％，贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍。另外，北京市住建委也发布了落实限购政策的通知，对购房程序做出严格要求。

记者了解到，目前北京市住建委已经只接单不网签，按照要求，居民家庭提交的购房信息，将按“提交材料—初步核查—核验—网签—房屋登记部门核对—房屋登记”的办理流程，经过多道核验把关。

记者注意到，根据北京市住建委下发的《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》要求，购房必须的手续和流程应非常严密。具体包括：

本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件。持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》；以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。

通知明确，住房城乡建设部门将会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，就可以办理网上签约手续了。

“也就是说居民家庭再买房，首先需要进行资格确认，确认购房资格后才能网签。”业内人士指出，限购令的操作办法及时落地，有助于避免政策执行上出现“真空期”，在一定程度上也加大了政策的执行力度。

值得一提的是，在楼市调控新政实施前夕，为赶“末班车”，北京楼市日成交量暴涨，其中16日二手房成交量突破2000套，是北京历史上第10个单日成交量过2000套的日子。

据北京房地产交易管理中心网站统计，16日北京期房住宅、现房住宅、存量房住宅网签量分析为759套（节后平均在110套左右）、126套、2057套，合计共成交住房2942套，创下兔年单日成交量的新高。

对此，伟业我爱我家集团胡景晖直言，主要是抢搭“末班车”的购房人造成了网签量的暴增，这也从一个侧面折射出限购令的威力，预计未来几天市场将“转冷”。记者 于祥明