聚焦楼市第三轮调控：限购升级为禁购(2)

　　要点3

　　限购升级为禁购

　　自从2010年4月，北京细化“国十条”出台了“限购令”后，“限购令”俨然已经成为调控法宝，在全国30多个城市落地开花，成为打击投资和投机性购房最有力的工具之一。

　　“新国八条”采用了最严厉深圳版，规定“对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房”。如此严厉的政策表述，某种意义上，使得原本的“限购”升级为“禁购”。

　　“地产少壮派”创始人、资深家居行业观察员王智中认为，如果严格执行该政策，将会造成“有钱买不到房”的情况，只有首次置业刚性需求和本市户籍的二次改善需求得以幸免，异地购房、多套存房将被打击。“事实上，异地购房、二套以上的置业者是市场的主体，这一条就打掉约50%的市场份额，对于北京和天津这样的城市甚至更甚。”

　　同时该政策要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。”有媒体预计，这将使得执行限购令的城市将扩大到70余个。

　　北京市房协副秘书长陈志表示，“限购”矛头仍然对准投机、投资。限购的做法是合理的，因为一个家庭购买两套、三套房，意图很明显，不能说绝对是炒房，但多套以上必然就是一种投资、投机行为，而住房消费应该控制在合理的范围内。所以，必须通过政策实现住房居住功能的最大化，将金融功能最小化。限购将能直接达到这样的目的。

　　【影响】

　　杨红旭指出，限购严厉程度升级，已经出现限购令的20多个城市将被迫重新调整口径，因为除深圳外，它们以前都规定居民还可新购一套。这就意味着，2011年大城市中很多家庭都已没资格再购新房了。杨红旭认为，在此严厉行政干预之下，整体而言，2011年全国楼市降温情况，将明显大于2010年，70个城市房价指数将于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。

　　要点4

　　大力狙击房价炒作

　　房价炒作现象中，一直有两股力量，一股是来自投机者的炒作，利用快进快出牟取暴利，另一股则是由开发商和代理机构联合进行的炒作。前者比较显性，后者比较隐性，通过销控的手段，逐步抬升房价，或者以“定位高端”为由头，标出高于市场均价的价格，从而带动区域价格上升。

　　“新国八条”针对这两种投机行为，予以准确狙击。对个人炒作者，规定“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”。对于有抬价行为的开发商，则施以“土地增值税”的杀手锏。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

　　【影响】 北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，该措施点中了房价的死穴，实际上等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。政府对土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分天价楼盘，它们的利润都将被征税，也就是，如果一个项目成本较低，可能你卖3万一平方米和卖4万一平方米，差别只是在于你的收入，而扣除土地增值税之后，可能利润几乎没有多大的差别，这样，暴利就将成为历史。如果没有暴利，开发商又如何会追求高价？没有高价楼盘的标杆效应，楼市涨价又如何能够一波又一波的掀起高潮？