绿城等房企积极拿地欲打造“大商业”

      近日记者发现，越来越多开发商涉足商业地产发展，并瞄准已具有开发潜力及较强前景的二、三线城市，而“城市综合体”成为有实力的开发商首选项目。

　　房企纷纷大拿商用地

　　今年以来，不少房企到二、三线城市大拿商用地，意欲打造“城市综合体”项目，这似乎形成了一种趋势。

　　1月21日，浙江台州出让新前城市新区五幅地块，总出让面积68.62万平方米，由绿城联合体以66.6亿元夺得，平均楼面地价为4675元/平方米。据资料显示，其中三宗为纯宅地，两宗包含部分商业用途。

　　1月26日，越秀集团与广东茂名市政府签署战略合作框架协议，拟在茂名打造一个集旅游度假、高端商务、高端居住、商业配套、休闲运动公园于一体的“城市综合体”，总占地面积超过5000亩。这是继去年12月7日，越秀地产以5.89亿元购得浙江临安5幅地块，拟打造青山湖科技城后的第二个“城市综合体”项目。

　　1月28日，南京中商发布公告，称公司拟投资91亿元分别在淮安和徐州兴建“城市综合体”项目，项目均规划在6年内建成。其中一个地处淮安核心商业地段淮海广场中心商业区东南片区，根据规划，该项目将会是一个集超五星级酒店、高档时尚主题百货、超市卖场、高档服务式公寓、5A甲级写字楼及配套设施等于一体的现代化大型“城市综合体”。

　　1月底，大连万达商业地产公司又以3.08亿成功竞得芜湖弋江中路与赭山路交叉口东南侧A地块，折合楼面地价为1133元/平方米。

　　此外，去年12月也有多家大型房企前往二、三线城市拿地开发“城市综合体”，其中包括远洋地产和太古地产联合以20.0288亿元摘得位于成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗土地的开建权。

　　利润及发展潜力超住宅

　　业内专家表示，目前一线城市的“城市综合体”项目或是综合体地块已趋于饱和，开发商进军二、三线城市开发“城市综合体”是城市发展的必然产物。维森置业董事长张维伦表示，“城市综合体”可算是二、三线城市的新业态。

　　资深房地产专家谢逸枫表示，开发商逆市转战二、三线城市商业地产，疯狂竟拿城市商业综合体地块，目的是抢入二、三线城市的时机，进入二、三线城市商业地产的利润大。但是，不排除部分开发商仅仅是布局和扩张拿地或储备性的侵夺，目的是拿地抗通胀，或是变相拿地融资、拿地等升值的炒地皮现象。

　　业内资深专家韩世同表示，开发商大力进入二、三线城市拿地开发综合体项目，原因有二。第一，开发商到中小城市发展商业、住宅项目的利润空间比较大、前景相当乐观;第二，不少开发商看到万达、SOHO的成功，也开始涉足商业项目开发，低价拿地，高价出售住宅，而商业、酒店等又可保持长期稳定收益增长，这样开发商获得的利润将更高、利润空间也更大。

　　或拉高周边楼价

　　广州某房地产董事总经理向记者透露，“开发商通过招拍挂途径拿到开发‘城市综合体’项目的土地一般地价都非常低，甚至有些二、三线城市为了吸引开发商开发大型“城市综合体”，都是以零地价出让土地，但是需要帮助政府完成周边的多项市政配套，比如建医院、公车站、公园等。而这些建设费用往后就被分摊到楼价里面，楼价也相对较高”。

　　张维伦和韩世同均表示，任何地方政府都是非常支持开发商特别是有实力的大开发商开发“城市综合体”项目，这些大型项目既可为当地政府好树立良好形象，又可为地方带来一个长期税收期，提高当地产业集群。

　　据记者了解到，大多数“城市综合体”项目中的住宅都被打造成高端项目，不仅项目高端，其价格也是高端的。广州某房地产董事总经理向记者透露，不少房企开发综合体项目都是冲着住宅去的，而综合体的利润也主要在住宅。综合体一般都会包含酒店、住宅、商业等方面，一般不出售的商业项目15年内都没有利润，酒店20年内也没有利润，房企只能以较高的价格卖出可售住宅快速回笼资金。张维伦告诉记者，现在二、三线城市的购买力已达到了“爆发期”，不少二、三线城市的市民都愿意投资一些“城市综合体”中可销售的住宅或是街边商铺。

　　业内资深专家韩世同表示，“城市综合体”项目也会带动周边住宅项目价格的上涨，但前提是开发商需先将商业等部分的配套完成。一旦配套完成，生活便利了，自然会吸引市民买楼，而楼价也会因而上涨。

　　名词解释

　　城市综合体

　　城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。