资金链再受压 地产商各显神通

　　春节的鞭炮声未过，房地产又迎来了一个大利空。2月8日晚，央行忽然宣布加息25个基点。加上春节前的新“国八条”以及沪渝房地产试点的推出，2011年开发商一开始就遭受三大重击。

　　虽然有国内研究者认为叠加效应将使房价面临大幅下跌的风险，但有国际投行却认为，最后一只靴子落地，国内房地产利空已出尽。花旗表示，因内地加息早被广泛预期，因此不少物业买家，尤其首次置业者，已消化合理的加息预期。

　　房贷压力骤增东海证券的分析师认为，单纯就此次加息而言，对行业影响不大，但累计效应如同于温水煮青蛙。根据测算，加息25个基点对消费者购房负担影响为1%~3%，而且购房者对利率的敏感程度远不及首付比例提高。情况确实如此吗？

　　王晓明今年春节就过得不太踏实，“短短一个春节假期，房贷需要支付的利息就增加了16万多元。”王晓明为记者算了笔账。他是今年1月下旬在广州买的房子，准备贷款100万元，分20年还清。按理论数据计算，加息前，五年以上贷款年基准利率为6.4%，其每月需还款7396元，支付利息近77万元。而以加息后年利率6.6%计算，他每月则需还款7514元，支付利息80万元。

　　如此看来，加息不过让他20年多付3万元利息。但实际上房贷一直有八五折利率的优惠，“如果春节前办妥了房贷，我每月需还款额是6845元，利息总额只有64万元。”王晓明表示。但由于种种原因，其房贷一直无法顺利办理。春节假期一过，他就接到银行电话，表示其房贷申请只能按基准利率计算。这让他每月多支付近700元的房贷。“每月的房贷压力突然提高10%，真有些难以接受”。

　　记者2月9日致电广州中行、农行、建行、交行、招行等几家银行，其工作人员均表示，目前广州地区没有收到暂停房贷优惠利率的通知。购房者还是可以按照原本的手续申请等待审核。但记者通过专职办理按揭贷款的律师了解到，现在广州首套房优惠利率的确在收紧。“如果说今年1月还有10个人可以获得优惠利率，那春节后大概只有4个人。”一位国有银行的房贷部工作人员也向记者证实，对购房者的审核标准在提高。而这种情况在上海、北京等地均有出现。

　　这还是首套房的房贷难度，“二套房基本没有商量余地，肯定要按六成首付、1.1倍利率的标准计算。”上述国有银行的工作人员表示。

　　政策叠加加大观望“这对我们的销售会有多大影响还需要评估。”对于这次加息及银行房贷收紧，一位上市房企的销售总监向记者表示。其实2011年1月，其所在公司的销售情况非常好，同比增长超过一倍。这种情况在其他上市公司也有同样表现，万科今年1月实现的销售金额高达201亿元，同比增长了220.8%。“2月肯定有大幅度下跌。”上述销售总监向记者表示，但具体应对还要看春节后一周的销售情况而定。

　　但花旗银行的研究报告还是认为加息早已预期，虽然会加重置业者的负担，但在通胀环境及缺乏投资渠道下，加息并不足以打击市民购房意愿。亚银投资首席分析师李大伟也有类似观点，其认为现在国内银行存款还处于负利率的水平，估计要扭转该状况，央行至少还要加息100个基点。“现在国内楼市需求，特别是一线城市，有相当部分是投资保值。他们对于银行杠杆的考虑不是很敏感。”李大伟表示。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，对于房地产市场而言，加息的影响需要经历一个量变到质变的过程。每次加息都是小小的利空，但在加息周期的前半段，总体影响较小；直到累计加息多次，比如六次左右，加息周期过半，尤其是最后一次加息完成之后，其累积效应，才会显著表现出来。“若依此规律，则当前第三次加息后，对于楼市依然属于"温水煮青蛙"，不必夸大其效果”。

　　但加息以及新“国八条”的叠加冲击的确在加大投资者的成本。新“国八条”出台后，总部在华南的开发商曾向记者表示，其中提高二套房的贷款成本措施，使“新投资者的成本几乎增加了15%”。如果加上加息增加1%~3%的成本，短期内部分投资者的成本增加了16%~18%。这足以让这些投资者进入观望状态。

　　资金链再受压假如销售受阻，对开发商的资金链肯定有不小冲击。据Wind数据显示，2010年前三季度，申万房地产行业的整体资产负债率高达70%，136家房地产上市公司经营活动产生的现金流量净额为－884.21亿元，而上年同期该数额为522.19亿元，近七成上市房企经营性现金流为负。

　　另一方面，国家统计局数据显示，在去年房地产开发企业资金来源中，开发商银行贷款和居民个人按揭贷款增速均出现明显回落。央行数据也显示，去年我国新增房地产贷款同比增速比上年末降低10个百分点。特别是地产开发贷款余额同比增速较上年骤降八成。

　　今年在种种政策压力之下，开发贷款以及居民个人按揭贷款肯定会再次收缩。有开发商曾预计今年的开发贷总量会比去年缩减6%～13%，以去年7500亿元的开发贷计算，今年可能缩减为6500～7000亿元。

　　开发商的资金链主要由三驾马车构成：销售回款、银行贷款以及自筹资金。当银行贷款肯定收缩，而销售回款在政策冲击下不明朗因素增多的情况下，开发商只能更多地依赖自筹资金。

　　就在央行宣布加息的前一天，2月7日碧桂园表示将发行7年期的优先票据。具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。据悉，高盛（亚洲）以及摩根大通为拟定票据发行的联席全球协调人，高盛（亚洲）、摩根大通以及德意志银行为票据发行的联席账簿管理人。

　　此前，佳兆业、恒大、中骏、瑞安均宣布发行债券。这些债券用途几乎如出一辙：所募得款项将为新增房地产项目提供资金，并做公司的一般用途。显然海外有融资渠道的开发商正在未雨绸缪。

　　在上一波加息中，SOHO中国董事长潘石屹就表示会增加开发商2%的财务成本，而此次加息东海证券也认为：“本次加息加大了上市公司的财务支出，对业绩的影响不及2%。”

　　加息理论上的确增大了开发商海外融资的欲望。目前，国内一年期贷款利率已经高达6.06%，五年期贷款达6.6%。这与开发商发行海外债券的成本进一步拉近，今年1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元三年期及37亿元五年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。再加上海外债券融得资金的使用限制较小，使得这种融资方式更加受到开发商的青睐。

　　但是拥有海外融资渠道的开发商并不多，“我们会增加与这些开发商的合作”。伟业地产董事长李长虹表示，这是广州一家地方性的开发商。由于银行收紧银根，他们的资金渠道已经越来越窄，未来不得不面临的选择只有合作或者并购。

　　苏格兰皇家银行的数据显示，现在内地房地产市场整合加速，25家主要房地产商合计的市场占有率由2008年的8.1%，增至2010年的15.3%。其预期未来内地房地产公司海外发债将日趋频繁，而拥有充裕资金的房地产商将可支持其扩充以取得更大的市场份额。

　　准备发债的碧桂园总裁莫斌就表示，公司现有项目中，约2/3位于广东省内，将来两三年内会逐步改变现有布局方式，使得省内和省外的项目数量持平。这意味着，拥有海外融资渠道的碧桂园未来两年内将加速扩张。